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GUIDE
オーナーズガイド
賃貸物件をお持ちの方に向けて、空室の埋め方・修繕とお金の判断・いまの管理の見直し・入居者と建物のことを、宅地建物取引士が実務の順序で整理する場所です。対応エリアは全国です。
お困りごとから探す
実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています
架空の物件でお作りしたものを、原寸で全部お見せしています。空室の損失、賃料の位置、修繕の回収期間、売却の目安まで、A3一枚に入っています。
空室をどう埋めるか
全6本募集の入口・写真・条件・時期。賃料を下げる前に確かめること。
空室をどう埋めるか
空室が3か月埋まらないとき、賃料を下げる前に確認する5つのこと
賃料を下げると収入は恒久的に下がります。先に見るべき5つと、その費用が空室何か月分にあたるかを並べました。
空室をどう埋めるか
募集の写真は何枚あればいいのか。撮り直しでどれくらい変わるのか
写真は費用をかけずに反響を変えられる数少ない要素です。枚数の目安、撮る場所、撮る時間帯、確認のしかたをまとめました。
空室をどう埋めるか
敷金・礼金・フリーレントは、どれから緩めるべきか
同じ「1か月分」でも、一度きりの負担とずっと続く負担では意味が違います。緩める順番を整理しました。
空室をどう埋めるか
繁忙期に間に合わせるには、いつまでに何を決めればいいのか
1〜3月に間に合わせるには、11〜12月には動き始める必要があります。逆算の段取りを月ごとに書きました。
空室をどう埋めるか
「ペット可」「二人入居可」にすると、どれくらい候補が増えるのか
設備投資なしで候補を増やせる打ち手です。ただし条件を決めずに可にすると後で揉めます。
空室をどう埋めるか
自分の物件が、いくつのポータルサイトに出ているか確かめる方法
管理会社に問い合わせずに、いま何サイトに出ているかを自分で確認する手順です。
修繕とお金の判断
全5本何にいくらかけるか、いつ回収できるか。原状回復と滞納の実務。
修繕とお金の判断
原状回復は、どこまでがオーナー負担なのか
「通常の使用でついた傷はオーナー負担」が原則です。揉めやすい箇所と、経過年数の考え方をまとめました。
修繕とお金の判断
修繕にお金をかけるなら、どの順番が回収が早いのか
「やれるだけやる」ではなく、費用が空室何か月分かで判断します。回収の早い順に並べました。
修繕とお金の判断
空室1か月の損失は、実際いくらなのか
空室の損失は家賃だけではありません。計算のしかたと、判断にどう使うかをまとめました。
修繕とお金の判断
家賃が入らないとき、何日目に誰が動くのか
滞納は初動で結果が変わります。誰がいつ動くのか、保証会社の有無で何が違うのかをまとめました。
修繕とお金の判断
管理委託料の「3〜5%」に、実際は何が含まれていないのか
同じ3%でも中身は違います。含まれないことが多い業務と、確認する項目をまとめました。
いまの管理を見直す
全5本報告・見積・対応。いまの管理で何が起きているかを、オーナー自身で確かめる。
いまの管理を見直す
いまの管理会社が何をしているか、オーナー自身で確かめる7つの手順
掲載されているサイトの数、写真の枚数、入金明細のばらつき、報告の頻度、修繕見積の内訳、共用部の状態。管理会社に問い合わせずに、今日から自分で確認できることだけを並べました。
いまの管理を見直す
自主管理から管理会社に切り替えるとき、何が変わって、いくらかかるのか
手元に残る家賃、委託料に含まれていない業務、引き継ぎに要る書類、向いている時期。「管理会社から管理会社への乗り換え」とは論点が違うところを整理しました。
いまの管理を見直す
管理会社から報告が来ないとき、何を確認すればいいのか
「報告がない」と感じたら、まず契約書の条項を見ます。求める頻度と中身を決め直すところから始めます。
いまの管理を見直す
修繕の見積もりが高いと感じたとき、どこを見ればいいのか
「工事一式」では誰も検証できません。内訳の見方と、相見積もりの取り方をまとめました。
いまの管理を見直す
空室が続いているのに提案がないとき、何を聞けばいいのか
「どうですか」では情報が出ません。状況が分かる5つの質問と、その答えの読み方をまとめました。
入居者と建物のこと
全4本入居者対応の線引き、退去の立会い、設備の替えどき。
入居者と建物のこと
入居者からの連絡は、どこまでが管理会社の仕事なのか
受付と対応は別物です。夜間・休日の扱い、費用の判断、どこからオーナーに上がってくるかを整理しました。
入居者と建物のこと
退去の立会いで、オーナーが見ておくべきところ
立会いは、原状回復の争いを防ぐ場であり、次の募集を早める場でもあります。見る順番と記録のしかたをまとめました。
入居者と建物のこと
エアコン・給湯器は、何年で替えるのが結局安いのか
壊れてから替えるか、先に替えるか。修理と交換の比較、入居中に壊れたときのコストを整理しました。
入居者と建物のこと
騒音やゴミ出しのトラブルは、誰がどう収めるのか
一次対応は管理会社、判断はオーナー。進め方の順番と、やってはいけない対応をまとめました。
賃料を下げる前に、空室の損失と募集の入口を確認できます
お預かりした物件情報をもとに、いま何が起きているか、どこまで手を入れるべきか、持ち続けるか売るかまで整理して、A3一枚にしてお送りします。費用はかかりません。
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