管理委託料の「3〜5%」に、
実際は何が含まれていないのか
管理委託料の相場は家賃収入の3〜5%です。ただし料率だけを見比べると、実態を読み違えます。同じ3%でも、含まれている業務がまったく違うためです。
- 結論
比べるべきは料率ではなく「その料率に入っていない業務は何か」です。募集の報酬、広告料、更新事務手数料、夜間の対応、原状回復の手配などは、別料金になっていることがあります。
- 含まれないことが多いもの
- 入居者募集の成約時報酬（家賃1か月分などが別途）
- 客付けの不動産会社に払う広告料（AD）
- 更新事務手数料（更新料の半分、などの形）
- 原状回復・修繕工事の手配料
- 夜間・休日の一次対応（受付だけで、対応は翌営業日）
- 定期清掃・法定点検（別途の契約になっていることがある）
- 「月額管理料0円」の見方
悪いことではありません。ただしどこかで採算を取る設計にはなっています。募集の報酬か、工事か、広告料か。どこで取っているのかを聞いておくと、後から食い違いません。
- 確定しないこと
料率と業務範囲は会社ごとに違います。ここに書いたのは「確認すべき項目」であって、どの会社がどうであるかではありません。
01同じ料率でも中身が違う
家賃収入48万円（6戸・8万円）の物件で、料率だけを比べるとこうなります。
| 料率 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| 3% | 14,400円 | 172,800円 |
| 5% | 24,000円 | 288,000円 |
差は年間で約11万円です。ところが3%の会社が募集の成約時に家賃1か月分（8万円）を別途取るなら、退去が年1回あるだけで差はほぼ消えます。
02確認する項目
| 業務 | 確認したいこと |
|---|---|
| 入居者募集 | 委託料に含まれるのか、成約時に別途の報酬が発生するのか |
| 広告料（AD） | 誰が負担するのか。オーナー負担なら家賃の何か月分か |
| 入居者対応 | 夜間・休日も受けるのか。受付だけか、対応まで行うのか |
| 共用部の清掃・点検 | 回数と、報告が出るかどうか。別料金かどうか |
| 家賃の督促 | 何日遅れたら動くのか。保証会社を使うのか |
| 原状回復・修繕 | 手配料がかかるか。相見積もりを取れるか |
| 更新手続き | 更新事務手数料が別に発生するか。いくらか |
| 解約 | 予告期間は何か月か。違約金はあるか |
この8つを聞けば、料率の違いより大きな差が見えてきます。
031年間の総額で比べる
料率の比較を、実際に起きることを入れて計算し直します（6戸・家賃8万円・年1戸退去の想定）。
| A社 3% | B社 5% | |
|---|---|---|
| 管理委託料（年） | 172,800円 | 288,000円 |
| 募集の成約時報酬 | 80,000円（別途） | 0円（委託料に含む） |
| 更新事務手数料 | 20,000円（別途） | 0円（委託料に含む） |
| 年間の合計 | 272,800円 | 288,000円 |
この例では、ほとんど差がなくなります。数字は物件と会社によって変わりますが、比べ方はこれです。
04「0円」のときに聞くこと
月額管理料が0円の場合、次のどこかで採算を取っているのが通常です。
- 募集の成約時報酬（家賃1〜2か月分）
- 原状回復・修繕工事（自社またはグループ会社で施工）
- 広告料の一部
- 更新事務手数料
- サブリース（借り上げ）による差額
05値上げを提示されたとき
委託料の見直し自体は、契約に沿って行われるものです。判断の基準はひとつです。
- どの業務のコストが上がったのかを説明できるか
- 何が業務として追加されたのかを説明できるか
- 契約書に「委託費の改定」に関する条項があり、その手続きを踏んでいるか
説明が無く、従来と同じ業務なのに料金だけ上がるなら、見直しを検討するきっかけになります。
06よくある質問
料率は交渉できますか
できることもあります。ただし下げた分だけ業務が減るのが普通です。料率だけ下げて業務範囲が同じ、という交渉は現実的ではありません。総額と業務範囲をセットで話すほうが実りがあります。
空室の部屋にも委託料はかかりますか
料率は家賃収入に対してかかるのが一般的なので、家賃が発生していない部屋には委託料もかからないのが通常です。契約書で確認してください。
サブリースと管理委託は、どちらが得ですか
サブリースは家賃が保証されるかわりに、受け取る額が相場より低くなります。また解約の条件が管理委託とは大きく異なります。「得かどうか」より、途中でやめられるかどうかを先に確認してください。
07当社でできること・できないこと
できること
- いまの契約で、どの業務が含まれ、どれが別料金かを一緒に整理する
- 1年間の総額で比較できる形にしてお渡しする
- 管理をお引き受けする（全国／管理料は月額賃料の5%・最低管理料なし）
できないこと
- 他社の料金体系が妥当かどうかを断定すること
- いまの管理会社との交渉を代わりに行うこと
- 契約書の条項が有効かどうかを法律上判断すること
その修繕費が何か月で回収できるか、先に整理できます
お預かりした物件情報をもとに、いま何が起きているか、どこまで手を入れるべきか、持ち続けるか売るかまで整理して、A3一枚にしてお送りします。費用はかかりません。
LINEで相談を始める 管理のご依頼をいただかなくても構いません。対応エリアは全国です。区分マンション・戸建ては全国どこでもご相談いただけます。一棟は清掃・巡回・修繕の手配先を組んでから管理を開始します。管理委託料の相場（家賃収入の3〜5%）は、国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」および複数の管理会社が公開している料金表にもとづく一般的な水準です。表の金額は説明のための例であり、実際の料率と業務範囲は会社ごとに異なります。