空室が続いているのに提案がないとき、
何を聞けばいいのか
空室が3か月続いているのに、管理会社から何も提案が出てこない。よくある状況です。ただ「どうですか」と聞いても「がんばっています」としか返ってきません。聞き方を変えると、状況が見えます。
- 結論
聞くのは「数」と「理由」です。この2か月で内見が何件あったか。決めなかった人は何を理由にしたか。この2つが分かれば、次の打ち手が決まります。
- 聞く5つ
- この2か月で、内見は何件ありましたか
- 内見した方が決めなかった理由は、何が多いですか
- いま何サイトに掲載していますか。写真は何枚ですか
- 同じエリアで決まっている物件と、条件はどう違いますか
- 条件を変えるとしたら、どこから変えるのがよいと思われますか
- 答えから読み取れること
内見が入っていないなら、募集の入口（掲載・写真・条件）の問題です。内見は入るが決まらないなら、部屋の状態か賃料の問題です。ここで打ち手が分かれます。
- 確定しないこと
提案が出てこない理由は、体制の問題とは限りません。そもそも報告の取り決めが無い場合もあります。まず聞いてみることです。
01内見の件数で、原因が2つに分かれる
この分け方だけで、打ち手はほぼ決まります。
| 状況 | 原因 | 打ち手 |
|---|---|---|
| 内見がほとんど入らない | 募集の入口 | 掲載先を増やす／写真を増やす／初期費用を下げる |
| 内見は入るが決まらない | 部屋か賃料 | 室内を直す／設備を替える／賃料を見直す |
| 申込は入るが審査で落ちる | 審査条件 | 保証会社の条件・審査基準を確認する |
02「決めなかった理由」がいちばん効く
案内した営業担当は、断られた理由を必ず聞いています。それがオーナーまで上がってこないのが、いちばんもったいないところです。
- 「他の物件のほうが安かった」→ 賃料か初期費用
- 「水回りが古かった」→ 設備
- 「思ったより狭かった」→ 写真と実物のギャップ
- 「日当たりが」→ 変えられない（掲載の書き方で先に伝える）
- 「ペット不可だった」→ 条件
変えられる理由と、変えられない理由があります。変えられる理由が積み上がっているなら、そこが打ち手です。
03同じエリアで決まっている物件と比べてもらう
「うちの物件は決まりにくい」と言われたとき、比較の対象を出してもらいます。
- 同じ間取り・同じ築年帯で、直近に決まった物件はあるか
- その物件の賃料・初期費用・設備は、うちと何が違うか
- 写真の枚数と見せ方はどう違うか
客付けをしている会社は、この情報を持っています。持っていない場合、そもそも募集の現場が見えていない可能性があります。
04提案が出てこない理由
提案が無い＝やる気が無い、とは限りません。
| 考えられること | 確認のしかた |
|---|---|
| 報告の取り決めが無い | 契約書の報告条項を確認する |
| オーナーが条件変更を望まないと思われている | 「条件の変更も検討します」と先に伝える |
| 担当者が変わったばかり | 担当者と、引き継ぎの状況を確認する |
| 管理戸数が多く、手が回っていない | 改善を求めても変わらないなら、判断材料になる |
05聞いたあと、どう動くか
- 内見が入っていない → 掲載先と写真をまず直す（費用ほぼ0円）
- 内見は入るが決まらない → 決めなかった理由の上位から直す
- 理由が「他が安かった」ばかり → 初期費用（礼金・フリーレント）を先に緩める
- それでも動かない → ここで初めて賃料を見る
順番を飛ばして賃料から入ると、直せば決まったはずの物件の賃料まで下げてしまうことになります。
06よくある質問
内見件数を聞いても「あまり入っていません」としか返ってきません
件数が記録されていない可能性があります。これから記録してもらうことを頼んでください。記録が無いと、打ち手の効果も測れません。
決めなかった理由を、毎回聞いてもらえますか
案内後に一言確認するだけなので、頼めば通常は対応してもらえます。「次の打ち手を決めたいので」と目的を添えると伝わりやすくなります。
自分で客付けの会社に聞いてもいいですか
管理を委託している場合、窓口は管理会社に一本化されているのが通常です。直接動くと情報が混乱するので、まず管理会社を通してください。
07当社でできること・できないこと
できること
- いまの空室について、内見の件数と理由から打ち手を整理してお渡しする
- 同じ広さ・同じ建物の種類の賃料水準と並べて確認する
- 管理をお引き受けする（全国／管理料は月額賃料の5%）
できないこと
- いまの管理会社に代わって、客付けの会社に問い合わせること
- 空室が必ず埋まると保証すること
- 現地・室内を見ずに、埋まらない理由を断定すること
いまの管理で見落とされている点を、物件単位で確認できます
お預かりした物件情報をもとに、いま何が起きているか、どこまで手を入れるべきか、持ち続けるか売るかまで整理して、A3一枚にしてお送りします。費用はかかりません。
LINEで相談を始める 管理のご依頼をいただかなくても構いません。対応エリアは全国です。区分マンション・戸建ては全国どこでもご相談いただけます。一棟は清掃・巡回・修繕の手配先を組んでから管理を開始します。内見件数や断りの理由は、管理会社・客付け会社が把握している情報です。記録の有無や共有の範囲は、契約と運用によって異なります。