家賃が入らないとき、
何日目に誰が動くのか
家賃が入らないとき、いちばん困るのは「誰がいつ動くのかが決まっていない」ことです。決まっていれば、ほとんどは早い段階で解決します。ここでは、その流れを書きます。
- 結論
家賃保証会社を使っているかどうかで、まったく違います。使っていれば、期日に入らなくても保証会社からオーナーへは支払われるのが一般的です。使っていなければ、督促はオーナーか管理会社の仕事になります。
- 確認しておくこと
- その部屋は、家賃保証会社を使っているか
- 使っている場合、代位弁済（保証会社からの支払い）はいつ行われるか
- 使っていない場合、何日目に誰が連絡するか
- 滞納が起きたとき、オーナーに報告は来るか
- やってはいけないこと
鍵を交換する、荷物を運び出す、貼り紙をする、夜間や早朝に押しかける。これらは法律上の問題になるおそれがあります。滞納があっても、住んでいる人の権利は残ります。
- 確定しないこと
個別の争いについて、法律上の判断はここでは示せません。長引く場合は弁護士に相談する領域になります。
01家賃保証会社があるかどうかで分かれる
| 保証会社あり | 保証会社なし | |
|---|---|---|
| 期日に入金が無い | 保証会社が入居者へ督促。オーナーには保証会社から支払われる | 管理会社かオーナーが督促 |
| オーナーの収入 | 止まらないのが一般的 | 止まる |
| 長引いた場合 | 保証会社が法的手続きまで行うことがある | オーナーが弁護士に依頼する |
| 費用 | 入居者が保証料を負担するのが一般的 | 督促の手間と、法的手続きの費用 |
02保証会社がない場合の、初動の流れ
決まった日数があるわけではありませんが、実務ではおおむね次のように進みます。
| 時期 | やること |
|---|---|
| 期日の翌営業日 | 入金の確認。行き違いの可能性もあるので、まず事実確認 |
| 3〜5日目 | 電話・メッセージで連絡（うっかり忘れがいちばん多い） |
| 10日目前後 | 書面での通知。連帯保証人にも連絡 |
| 1か月 | 内容証明での督促を検討 |
| 2〜3か月 | 契約解除・明渡しの検討（ここからは弁護士の領域） |
最初の連絡が早いほど、うっかり忘れのうちに解決します。遅らせるほど、金額が積み上がって解決しにくくなります。
03やってはいけない対応
滞納があっても、住んでいる人には住み続ける権利が残っています。次の対応は、法律上の問題になります。
- 鍵を交換して入れなくする
- 室内の荷物を勝手に運び出す・処分する
- ドアに督促の貼り紙をする（周囲に知られる形にする）
- 夜間・早朝に訪問する、繰り返し電話する
- 勤務先に連絡する
04オーナーが先に決めておくこと
- 新規の入居は、家賃保証会社を必須にするかどうか
- 滞納が起きたとき、何日目に報告をもらうか
- 督促は誰が行うか（管理会社・保証会社）
- 何か月分たまったら、契約解除の検討に入るか
- 弁護士に相談する場合の窓口
この5つを先に決めておくと、実際に起きたときに迷いません。起きてから決めると、必ず遅れます。
05報告が来ているかを確認する
滞納が起きていても、オーナーに報告が来ていないことがあります。送金明細を1年分並べて、次を見てください。
- 入金額が、契約している家賃の合計と合っているか
- 合っていない月に、説明の記載があるか
- 滞納があった場合、いつ・誰が動いたかが書かれているか
「入金が遅れています」の一報が来るかどうかは、管理の質がいちばん出るところです。
06よくある質問
保証会社があれば、絶対に家賃は入りますか
商品によって条件が違います。何か月分まで保証されるか、更新のたびに保証が続くかは契約内容によります。加入している商品の内容を確認しておいてください。
連帯保証人がいれば保証会社は不要ですか
連帯保証人は、実際に請求できるかどうかが本人の状況に左右されます。2020年の民法改正で、個人の連帯保証には極度額（上限）の定めが必要になりました。保証会社のほうが確実な場面が多くなっています。
少額なら、こちらから連絡しても大丈夫ですか
事実確認の連絡そのものは問題ありません。ただし時間帯・回数・言い方には注意してください。記録が残る形（メッセージ・書面）のほうが、後々の証拠にもなります。
07当社でできること・できないこと
できること
- 滞納が起きたときの流れを、事前に決めて書面にする
- 送金明細から、滞納の有無と報告の状況を一緒に確認する
- 管理をお引き受けする（全国／管理料は月額賃料の5%）
できないこと
- 法律上の判断を示すこと（弁護士の領域です）
- オーナーに代わって、契約解除や明渡しを決めること
- 保証会社の審査結果や支払いを保証すること
その修繕費が何か月で回収できるか、先に整理できます
お預かりした物件情報をもとに、いま何が起きているか、どこまで手を入れるべきか、持ち続けるか売るかまで整理して、A3一枚にしてお送りします。費用はかかりません。
LINEで相談を始める 管理のご依頼をいただかなくても構いません。対応エリアは全国です。区分マンション・戸建ては全国どこでもご相談いただけます。一棟は清掃・巡回・修繕の手配先を組んでから管理を開始します。督促の流れは実務上の一般的な進め方であり、法律で日数が定められているものではありません。連帯保証の極度額に関する記述は、2020年4月施行の改正民法にもとづきます。個別の判断は契約内容と事情によります。