いまの管理会社が何をしているか、
オーナー自身で確かめる7つの手順
「管理会社を変えるべきか」を扱う記事はたくさんありますが、そのほとんどが変えると決めた後の手順の話です。その前段にある「そもそも、いまの管理で何が行われているのか」を、オーナーが自分で確かめる方法は、あまり書かれていません。ここでは管理会社に問い合わせずに確認できることだけを、順番に並べます。
- 結論
管理会社を変えるかどうかは、不満の感触ではなく、確認できる事実で決めたほうが後悔しません。下の7つはすべてオーナー自身で、今日から確認できます。
- オーナー自身で確認できること
- 空室が何サイトに掲載されているか
- 写真の枚数が、近隣の競合物件と比べてどうか
- 掲載ページに書かれている内見の条件
- 直近12か月の入金日と控除項目のばらつき
- 空室が出たときに報告が増えたかどうか
- 修繕の見積書が、項目・数量・単価に分かれているか
- 共用部が荒れていないか
- 確認したあとの判断
見つかったことの多くは会社を変えなくても直せます。変更には解約予告（多くは3か月前）と引き継ぎの手間がかかるので、まず改善を求めてみて、それでも動かないときに次を考えるほうが、結果的に早いことが多いです。
- 注意点
入居希望者のふりをして自分の物件に問い合わせるのはおすすめしません。信頼関係を壊しますし、その場だけ丁寧に対応されて実態が見えなくなります。
01自分の空室が、いくつのサイトに出ているかを数える
SUUMO・LIFULL HOME'S・アットホームで、自分の物件の所在地と間取りで検索してみてください。空室があるのに1件も出てこない、あるいは1サイトにしか出ていない場合、募集の入口がそもそも狭くなっています。
02掲載されている写真の枚数と明るさを見る
同じ検索結果に並んでいる近隣の競合物件と、写真の枚数を比べてください。10枚以上載っている物件の隣に3枚の物件が並ぶと、それだけで候補から外れます。
写真は、費用をほとんどかけずに反響を変えられる数少ない要素です。撮り直しの費用は0円〜で、空室1か月分の家賃と比べれば誤差の範囲に収まります。
03内見の条件が、どう書かれているかを読む
掲載ページに「事前予約制」「平日のみ」「鍵は現地にない」といった記載があれば、それがそのまま内見のしにくさになります。部屋を探している人は、思い立ったその日に動くことが多いためです。
くり返しになりますが、入居希望者のふりをして問い合わせるのはやめてください。確認したいのは「その日の対応」ではなく「平常時にどう書かれているか」です。
04直近12か月の入金明細を並べる
毎月の送金明細を1年分並べて、次を確認します。
| 確認すること | 読み取れること |
|---|---|
| 入金日が毎月同じか | ばらつきがあるなら、送金の処理が属人的になっている可能性 |
| 差し引かれている項目が毎月同じか | 説明のない項目が増えていないか |
| 滞納が発生したときの記載があるか | 滞納をオーナーに知らせているかどうか |
| 空室の月に委託料が引かれていないか | 料率の適用範囲が契約どおりか |
05過去1年の報告書を数える
回数そのものより、空室が出たときに報告が増えたかどうかを見てください。平常時は月1回でも、空室が出ている間に頻度が変わらないなら、募集の状況が共有されていないということです。
報告が一通も出ていない場合でも、それ自体が契約違反とは限りません（報告義務の頻度は契約書によります）。まず管理委託契約書の報告に関する条項を読み返してみてください。
06修繕の見積もりが検証できる形かを確認する
過去の修繕の見積書を見て、項目・数量・単価に分かれているかを確認します。「工事一式 ◯◯円」しか書かれていないと、金額の妥当性を誰も検証できません。
分かれていれば、同じ内容で別の業者に見積もりを取れます。取ったうえで今の会社が適正だと分かれば、それは安心材料になります。
07現地に行って、共用部を見る
いちばん確実で、いちばん省略されがちな手順です。見るのはこれだけで足ります。
- エントランスと廊下にゴミやチラシがたまっていないか
- ゴミ置き場が、回収日以外に荒れていないか
- 共用灯が切れていないか
- 掲示板の掲示物が古いままになっていないか
- 自転車置き場に、明らかに放置された自転車がないか
共用部の状態は、内見に来た人が最初に見る場所です。ここが荒れている物件は、部屋がきれいでも決まりにくくなります。
08確認した結果、どう判断するか
| 見つかったこと | まずやること |
|---|---|
| 掲載が少ない／写真が弱い | 改善を依頼する。ここは会社を変えなくても直せます |
| 報告が出ていない | 契約書の条項を確認し、頻度を決め直す相談をする |
| 見積もりが「一式」しかない | 内訳を求める。断られるなら、それ自体が判断材料です |
| 共用部が荒れている | 巡回の頻度と、誰が行っているかを確認する |
| 入金がばらつく／説明のない控除がある | ここは信頼に直結します。改善されないなら見直しの理由になります |
09よくある質問
改善を求めると、関係が悪くなりませんか
確認できた事実（掲載が1サイトだけ、写真が3枚など）を示して相談する形であれば、通常は改善の話になります。感触ではなく事実で話すことが、関係を保つコツでもあります。
空室が3か月以上続いています。これは管理会社の問題ですか
そうとは限りません。賃料が相場より高い、設備が競合に見劣りする、募集条件が狭い、といった理由でも同じことが起きます。まず賃料が相場のどのあたりかを確認するのが順番として先です。
サブリース契約の場合も同じですか
サブリースは管理委託契約とは別の契約で、解約の条件も大きく異なります。上の7手順のうち、掲載・写真・共用部は同じように確認できますが、契約の見直しはご自身の契約書の条項を確認したうえで進める必要があります。
10当社でできること・できないこと
できること
- いまの賃料が相場のどのあたりかを、公開データで整理してお渡しする
- 募集の入口（掲載・写真・条件）について、見るところをお伝えする
- 管理をお引き受けする（全国／管理料は月額賃料の5%）
できないこと
- いまの管理会社との交渉を代わりに行うこと
- 現地・室内を見ずに、実際の賃料を確定させること
- 空室が必ず埋まると保証すること
いまの管理で見落とされている点を、物件単位で確認できます
お預かりした物件情報をもとに、いま何が起きているか、どこまで手を入れるべきか、持ち続けるか売るかまで整理して、A3一枚にしてお送りします。費用はかかりません。
LINEで相談を始める 管理のご依頼をいただかなくても構いません。対応エリアは全国です。区分マンション・戸建ては全国どこでもご相談いただけます。一棟は清掃・巡回・修繕の手配先を組んでから管理を開始します。掲載状況・写真・共用部の確認方法は、消費者向けの不動産ポータル（SUUMO・LIFULL HOME'S・アットホーム）で誰でも確認できる範囲のことだけを書いています。解約予告期間や報告義務の頻度は管理委託契約書によって異なるため、実際の判断はご自身の契約書をご確認ください。