賃貸の客付けとは
募集依頼で確認すること

客付けを頼むときは、募集条件とともに、担当者と貸主への確認事項を伝えます。「募集をお願いします」だけでは、依頼範囲が曖昧になりがちです。この記事の範囲は賃貸オーナー向けの募集依頼で、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。

01客付けの流れと依頼範囲を押さえます

客付けは入居希望者を募り契約につなぐ活動です

賃貸の客付けとは、一般に入居希望者を集め、契約につなげる活動を指します。広告掲載のほか、内見や申込後の調整なども関わります。

一般に、募集条件を確認し、広告掲載から問い合わせ・内見対応へ進みます。申込後は審査や条件確認を経て契約手続きを進めます。申込を受けたら、審査結果と契約に向けた確認事項を窓口に聞きます。

依頼時には、どの段階から任せ、どこまで対応を求めるかを伝えます。鍵の引渡しまで頼む場合も、契約手続きの担当が続けて行うかを確かめておきます。

貸し出す準備を含めた全体像は、家を貸す流れで確認できます。準備が済んでいない作業があれば、募集開始に影響するか依頼先に聞きます。

管理契約に募集業務が含まれるか確認します

管理会社に客付けを頼むときは、手元の管理委託契約書と募集の依頼内容を照合します。管理を委託しているだけで、募集に関する業務がすべて含まれるとは限りません。

国交省の標準管理受託契約書は、業務内容や実施方法を確認する参照書式です。手元の契約書で対応する欄を探し、募集の記載がなければ特約や別途の合意書も確認します。

記載が曖昧なら、頼みたい作業を一覧にして、対応の可否を担当者に回答してもらいます。管理業務全体の整理は、賃貸管理会社とはを参照してください。

標準書式と手元の契約書では、項目名や配置が異なる場合があります。該当箇所が見つからなければ、依頼先に業務範囲を定めた箇所を示してもらいます。

02工程ごとの担当と連絡窓口を確認します

広告・問い合わせ・内見・申込・契約の担当を聞きます

管理会社の客付けでは、管理担当と募集担当が異なる場合があります。会社名だけでなく、作業を行う担当と、貸主に報告する担当を分けて聞きます。

次の表は、管理会社を募集窓口とする場合の整理例です。実際の分担に合わせて書き換え、担当者名と連絡方法を依頼時の記録に添えます。

申込を受けた後は、誰が審査に必要な情報を取りまとめるかも確認します。貸主が判断する事項と、その判断に必要な資料を窓口に挙げてもらいます。

募集状況の報告は、方法・頻度・報告する項目を依頼先と決めて記録します。条件交渉など回答が必要な連絡は、定期報告を待たずに送るよう依頼します。

別の仲介会社が案内する場合の連絡経路を確認します

管理会社が募集窓口となり、別の仲介会社が内見を案内する場合があります。その場合は、案内担当からの質問や条件交渉を、誰が貸主へ伝えるか確認します。

例えば、案内担当から募集窓口へ相談を集め、窓口が貸主に確認する経路を決めます。貸主の回答を案内担当に戻す役割も、同じ記録に残しておきます。

担当者が不在のときは、引き継ぐ窓口と連絡方法を確認します。貸主に直接相談が来た場合も、回答した内容を募集窓口に共有すると、案内の食い違いを防ぎやすくなります。

03募集条件と承認事項を依頼書にまとめます

募集条件と内見方法を共有します

依頼書には、募集する住戸と、確定した募集条件を記載します。未確定の欄は「確認中」とし、確認する担当者を添えます。募集に必要な条件は、確定後に掲載担当へ伝えます。

内見方法は、案内できる状態かどうかを踏まえて決めます。鍵の管理先や予約の連絡先を共有し、案内可能な日時に制限があれば依頼書に添えます。

依頼書の控えは貸主と募集窓口の双方で持ち、更新した日付を残します。変更時は最新版を送り、窓口から関係する担当者へ共有したか確認します。

掲載内容の確認方法は、ポータルサイトの掲載確認で扱っています。依頼書には、掲載条件の修正を依頼する相手と、反映を確認する担当を記入します。

条件交渉の連絡先と変更時の承認手順を決めます

例えば、入居希望日の相談が来たら、案内担当から募集窓口へ希望日を伝える手順にします。窓口には、引渡しの準備状況を確認したうえで貸主に相談するよう依頼します。

貸主は対応できる日と条件を回答し、募集窓口が案内担当へ伝えます。入居希望日と賃料の発生日について相談がある場合は、それぞれの回答内容を記録します。

回答期限は、申込者側の希望も踏まえて相談します。期限までに判断できない場合は、その旨と回答の見込みを窓口へ伝え、申込者側への連絡を依頼します。

依頼書は実務上の整理例です。既存の契約や合意と異なる依頼をする場合は、変更の手続きが必要かを依頼先に確認します。

04業務と費用を対応させて依頼します

仲介報酬と別途依頼する広告を区別します

募集に伴う費用は、見積りの項目ごとに、対象となる業務を依頼先に説明してもらいます。仲介報酬と、貸主が別途依頼する広告の費用を分けて記載してもらいます。

国交省の報酬告示は、依頼者の依頼による広告の料金相当額を、媒介報酬とは別に扱っています。「広告料」と記載されていたら、対象の広告と金額の算出根拠を確認します。

具体的な上限計算や費用の整理は、仲介手数料と広告料を参照してください。金額について不明な点があれば、見積りを承認する前に依頼先へ質問します。

内容・発注条件・請求時点を確認します

追加広告の提案を受けたら、掲載内容と費用の説明を受けてから実施を依頼します。募集開始への同意と、追加費用が発生する広告への同意を分けて残します。

契約に至らなかった場合や、広告を途中で止める場合の費用も確認します。請求書を受け取ったら、発注時の合意と掲載の記録を照合し、相違点は依頼先に問い合わせます。

募集開始前には、担当表と依頼書、費用の見積りをまとめて見直します。確認中の項目には担当と回答予定を記入し、開始前に確定が必要な項目を依頼先に確認します。

費用の説明を受けても疑問が残る場合は、契約書・見積り・依頼の記録をそろえます。請求項目と疑問点を書き出し、弁護士などに相談します。

05当社でできること・できないこと

実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています

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