修繕にお金をかけるなら、
どの順番が回収が早いのか
修繕は「やったほうがいい」ものを挙げればきりがありません。判断の軸は1つで足ります。その費用は、空室何か月分にあたるか。ここでは回収の早い順に並べます。
- 結論
判断の軸は「費用 ÷ 家賃 ＝ 空室何か月分か」です。家賃8万円の部屋なら、クロス張替（約7万円）は空室0.9か月分。1〜2か月分で収まるものから順に手を付けます。
- 回収の早い順（家賃8万円の場合）
- 写真の撮り直し … 0円〜（回収の計算をするまでもない）
- ハウスクリーニング … 2.1〜2.4万円 ＝ 約0.3か月分
- 温水洗浄便座・洗面台 … 3.5〜5.6万円 ＝ 約0.6か月分
- クロス張替（1K） … 約6〜8万円 ＝ 約0.9か月分
- エアコン交換 … 8.5〜14.5万円 ＝ 約1.5か月分
- 使ってはいけない判断
「まだ使えるから替えない」は、空室が続いているときには通用しません。使えるかどうかではなく、それが理由で決まっていないかで見ます。
- 確定しないこと
直せば必ず決まる、とは書けません。ここに書いたのは「同じ金額を使うなら、どれが早く戻るか」の順番です。
01「空室何か月分」で並べ替える
空室が1か月続くと、家賃8万円の部屋では8万円が失われます。これは戻ってきません。一方、修繕は一度きりの費用で、効果は数年続きます。
| 打ち手 | 費用 | 家賃8万円なら | 効果の続く期間 |
|---|---|---|---|
| 写真の撮り直し | 0円〜 | — | 次の募集まで |
| ハウスクリーニング | 2.1〜2.4万円 | 約0.3か月 | 入居まで |
| 温水洗浄便座・洗面台 | 3.5〜5.6万円 | 約0.6か月 | 10年前後 |
| クロス張替（1K） | 約6〜8万円 | 約0.9か月 | 6年前後 |
| エアコン交換 | 8.5〜14.5万円 | 約1.5か月 | 10年前後 |
02先にやるもの、後でいいもの
順番は、費用の安さだけで決まりません。内見した人が最初に気にするところが先です。
| 優先度 | 対象 | 理由 |
|---|---|---|
| 高い | 写真・清掃・においの元 | 内見の前後で最初に効く |
| 高い | 水回りの見た目（便座・洗面台） | 女性の内見で外れる理由になりやすい |
| 中 | クロス・床材 | 写真で「古い」と分かる部分 |
| 中 | エアコン | 無い・古いと候補から外れる |
| 低い | 給湯器・配管など見えない部分 | 壊れる前に替える必要は薄い（壊れたら即対応） |
見えない部分は「壊れてから」で構いません。ただし壊れたときの対応が遅れると、入居者の満足度が一気に下がります。
03まとめてやると安くなる
同じ業者に複数の工事を頼むと、出張費や養生の手間が1回で済みます。退去のタイミングでまとめて発注するほうが、結果的に安くなります。
- 退去の立会いで、直す箇所を全部洗い出す
- 1社に一括で見積もりを取る（項目・数量・単価に分けてもらう）
- 2社目にも同じ内容で見積もりを取る
- 金額と工期を比べて決める
04やらなくていい工事
費用の割に、決まりやすさが変わらないものもあります。
- デザイン性の高いアクセントクロス（好みが分かれます）
- 高価な床材への変更（賃料に反映しにくい）
- 間取りの変更（費用が大きく、回収に何年もかかります）
- まだ使える給湯器・エアコンの前倒し交換
賃貸は「良くする」より「候補から外れる理由をなくす」ほうが効きます。
05判断に迷ったときの見方
- いまの家賃を12で割らずに、そのまま「1か月分」として使う
- 工事の見積もり ÷ 1か月分の家賃 ＝ 空室何か月分
- その工事で空室が何か月縮みそうかを考える
- 縮む見込みのほうが大きければ、やる
3つ目は正確には分かりません。ただし写真で古さが分かるものは、確実に候補から外れているので、そこは優先して構いません。
06よくある質問
全部やったほうが早く決まりますか
全部やれば見栄えは良くなりますが、費用の回収に時間がかかります。候補から外れている理由だけを直すほうが、収支としては有利です。
家賃を上げるための修繕はどう考えますか
同じ考え方です。上げられる金額 × 12か月 と、工事費を比べます。ただし賃料は周辺の水準に引っ張られるので、工事をしたぶんだけ上げられるとは限りません。
築40年でも修繕する価値はありますか
あります。築年数は変えられませんが、写真で分かる古さは変えられます。築年が古い物件ほど、清掃と水回りの見た目が効きます。
07当社でできること・できないこと
できること
- 工事の費用が空室何か月分にあたるかを、物件ごとに試算してお渡しする
- 見積もりの内訳について、見るところをお伝えする
- 管理をお引き受けする（全国／管理料は月額賃料の5%）
できないこと
- 現地・室内を見ずに、必要な工事を確定させること
- 工事をすれば必ず決まると保証すること
- 工事業者の見積もり金額の妥当性を、こちらで断定すること
その修繕費が何か月で回収できるか、先に整理できます
お預かりした物件情報をもとに、いま何が起きているか、どこまで手を入れるべきか、持ち続けるか売るかまで整理して、A3一枚にしてお送りします。費用はかかりません。
LINEで相談を始める 管理のご依頼をいただかなくても構いません。対応エリアは全国です。区分マンション・戸建ては全国どこでもご相談いただけます。一棟は清掃・巡回・修繕の手配先を組んでから管理を開始します。工事費用は、公開されている費用資料にもとづく目安です。実際の金額は部屋の広さ・状態・地域によって変わります。