空室が3か月埋まらないとき、
賃料を下げる前に確認する5つのこと
空室が3か月続くと、多くのオーナーがまず賃料の見直しを考えます。ただ賃料を1万円下げると、その部屋の収入は住み替えのたびに戻りにくくなります。一方で、募集の入口を直す費用は一度きりです。ここでは、下げる前に確認する順番を書きます。
- 結論
賃料を下げるのはいちばん最後です。1万円下げると年12万円、10年で120万円の差になり、次の入居者にも引き継がれます。先に確認するのは掲載の数・写真・募集条件・内見のしやすさ・部屋の状態の5つです。
- 下げる前に確認する5つ
- いくつのポータルサイトに出ているか（1サイトだけになっていないか）
- 写真の枚数が、近隣の競合と比べて足りているか
- 敷金・礼金・フリーレントのうち、どれから緩められるか
- 内見が「事前予約制」「平日のみ」になっていないか
- 室内の状態が、写真で見て分かるほど古くないか
- 費用の感覚
写真の撮り直しは0円〜、ハウスクリーニングは2万円台、クロスの張替えは6〜8万円ほどです。家賃8万円の部屋なら、クロスを張り替えても空室1か月分で収まります。
- 確定しないこと
ここに書いたことをやれば必ず埋まる、とは書けません。立地・築年・競合の数によって結果は変わります。ただし順番を間違えると、取り返しがつかないのは賃料だけです。
01なぜ賃料を最後にするのか
賃料を下げると、その部屋の収入は下がったまま固定されやすくなります。次の募集でも「前回いくらで決まったか」が基準になるためです。
| 打ち手 | かかるお金 | 効き方 |
|---|---|---|
| 賃料を1万円下げる | 年12万円の減収（以後ずっと） | 候補は増えるが、収入は恒久的に下がる |
| 写真を撮り直す | 0円〜 | 一度きり。反響の入口が広がる |
| クロスを張り替える | 約6〜8万円 | 一度きり。数年もつ |
| 礼金を1か月なくす | 家賃1か月分 | 一度きり。初期費用の壁が下がる |
021. いくつのポータルサイトに出ているか
SUUMO・LIFULL HOME'S・アットホームで、ご自分の物件の所在地と間取りで検索してみてください。空室があるのに1件も出てこない、あるいは1サイトにしか出ていないことがあります。
部屋を探している人は、たいてい2〜3のサイトを見比べます。1サイトにしか出ていなければ、それだけで候補から外れます。
同じ建物の別の部屋と、条件がそろっているかも見てください。片方だけ礼金ありになっている、といったことが起きます。
032. 写真の枚数が足りているか
同じ検索結果に並んでいる近隣の物件と、写真の枚数を比べてください。10枚以上載っている物件の隣に3枚の物件が並ぶと、それだけで見られなくなります。
- 玄関・居室・キッチン・水回り・収納・共用部・外観・眺望を、それぞれ1枚以上
- 日中の明るい時間に撮る（夜の室内は暗く写ります）
- 空室なら、家具の無い状態のまま広く見えるように撮る
写真は、費用をほとんどかけずに反響を変えられる数少ない要素です。
043. 募集条件は、どれから緩めるか
初期費用は、入居を決める段階でいちばん重い壁になります。緩める順番には目安があります。
| 緩めるもの | オーナーの負担 | 効き方 |
|---|---|---|
| 礼金をなくす | 家賃1か月分（一度きり） | 初期費用の総額が大きく下がる |
| フリーレント1か月 | 家賃1か月分（一度きり） | 初期費用の見え方が下がる |
| 敷金を1か月に減らす | 退去時の回収が減る | 効き方は中くらい |
| 賃料を下げる | 毎月ずっと | いちばん重い |
054. 内見がしにくくなっていないか
掲載ページに「事前予約制」「平日のみ」「鍵は現地にない」と書かれていれば、それがそのまま内見のしにくさになります。
部屋を探している人は、思い立ったその日に動くことが多いものです。「明日見たい」に翌週しか対応できないと、その間に他が決まります。
鍵の保管場所と、案内できる曜日・時間を、いま一度確認してみてください。ここは費用をかけずに変えられます。
065. 部屋の状態は、写真で見て分かる範囲か
室内の設備が古いこと自体は、賃料に反映されていれば問題になりません。困るのは写真で見たときに「古い」と分かってしまうときです。
- クロスの黄ばみ・剥がれ（張替えで約6〜8万円）
- 和式・単機能の便座（温水洗浄便座で3.5〜5.6万円）
- 古い型のエアコン（交換で8.5〜14.5万円）
- 洗面台の黄ばみ・くもり
どれも一度きりの費用です。家賃8万円の部屋なら、エアコンを替えても空室2か月分に収まります。
07それでも動かないときに、初めて賃料を見る
上の5つを直して4週間ほど様子を見ても内見が入らないなら、そのときは賃料の水準そのものがずれている可能性があります。
そのときも、いきなり下げるのではなく同じ広さ・同じ建物の種類の平均と比べて、どのくらいずれているかを確認してからにしてください。区の平均賃料は駅近・築浅の条件つきで集計されていることが多く、そのまま比べると実態からずれます。
08よくある質問
3か月空いているのは、管理会社の問題ですか
そうとは限りません。賃料の水準、部屋の状態、設備、募集条件、掲載のされ方のどこかに理由があります。ただし掲載が1サイトだけ・写真が3枚といった状態が放置されているなら、そこは改善を求めてよいところです。
繁忙期を待ったほうがいいですか
1〜3月は動く人が多いので決まりやすい時期です。ただし待つあいだも家賃は入りません。家賃8万円なら、3か月待つと24万円です。待つより先に、入口を直すほうが早いことが多いです。
リフォームはどこまでやるべきですか
「やれるだけやる」ではなく、費用が空室何か月分にあたるかで判断してください。回収に1〜2か月分で済むものから順に手を付けるのが基本です。
09当社でできること・できないこと
できること
- いまの賃料が、同じ広さ・同じ建物の種類の平均と比べてどこにあるかを整理してお渡しする
- 掲載・写真・募集条件について、見るところをお伝えする
- 管理をお引き受けする（全国／管理料は月額賃料の5%）
できないこと
- 現地・室内を見ずに、実際の賃料を確定させること
- この打ち手をすれば必ず埋まると保証すること
- いまの管理会社との交渉を代わりに行うこと
賃料を下げる前に、空室の損失と募集の入口を確認できます
お預かりした物件情報をもとに、いま何が起きているか、どこまで手を入れるべきか、持ち続けるか売るかまで整理して、A3一枚にしてお送りします。費用はかかりません。
LINEで相談を始める 管理のご依頼をいただかなくても構いません。対応エリアは全国です。区分マンション・戸建ては全国どこでもご相談いただけます。一棟は清掃・巡回・修繕の手配先を組んでから管理を開始します。原状回復・設備交換の費用は、公開されている費用資料にもとづく目安です。実際の金額は部屋の広さと状態によって変わります。掲載状況・写真の確認方法は、消費者向けの不動産ポータル（SUUMO・LIFULL HOME'S・アットホーム）で誰でも確認できる範囲のことだけを書いています。