騒音苦情、大家はどう動く？
発生源不明時の記録と確認

発生源が分からない騒音苦情では、申告と確認済みの事実を分けて記録します。大家は管理会社に記録を渡し、確認場所と時間帯を相談します。この記事は賃貸オーナー向けで、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。

01聞こえる方向と発生源を分けます

日時・継続時間・音の種類を記録します

最初の受付では、入居者の言葉を記録表の申告欄に残します。「上から響く」という申告を、上階の入居者が原因という確定情報には置き換えません。

日時は、苦情を受けた時刻と音を聞いた時刻を分けます。継続時間が曖昧なら「おおよそ」と記載します。分からない部分は推測で埋めず、「不明」と残します。

音の種類は「低い振動音」「物をたたくような音」など、聞こえ方で残します。生活音や設備音と推測する場合は、確認前の仮説であることを記載します。

聞こえた場所と繰り返しの有無を残します

聞こえた場所は、住戸内の部屋や位置まで確認します。寝室と廊下で聞こえ方が違う場合は、別々に残します。位置や方向を言葉で伝えにくければ、間取り図に印を付けてもらいます。

繰り返す音なら、前回と同じ特徴かを聞き取ります。「毎晩」という申告でも、分かる範囲で発生日を残してもらいます。記録できなかった日は、音がなかった日とは区別します。

録音がある場合は、録音日時と場所も一緒に受け取ります。録音だけで発生源が分かるとは限りません。現地で同じ種類の音かを照合する補助資料として使います。

苦情受付から入居者への案内までの一般的な対応は、騒音やゴミ出しのトラブルで扱います。ここでは、発生源が分からない段階の確認に絞ります。

以下の記録項目と再訪条件は、管理会社との相談に使う編集部の実務提案です。実施できる内容は契約や現地の状況に合わせて調整してください。

02管理会社へ現地確認を依頼します

申告時間帯と確認場所を共有します

管理会社には、整理した申告記録を添えて訪問を依頼します。「寝室で振動音が聞こえる」など、確認してほしい場所と音の特徴を依頼文に記載します。

音が集中する時間帯があれば、その時間帯に訪問できるか相談します。対応可能な時間帯は、管理会社との契約や体制によります。訪問候補が決まったら、入居者の在室予定を確認します。

1. 申告記録を管理会社に渡します。
2. 入居者の了承を得て、室内の確認場所と訪問日時を決めます。
3. 共用部や設備周辺の確認場所を管理会社と決めます。
4. 報告方法・報告予定日・追加調査の相談窓口を決めます。

室内確認ができない場合は、その旨を依頼文に記載します。共用廊下だけを確認する場合は、室内の聞こえ方は未確認と報告してもらうよう伝えます。

実施範囲と報告内容を契約で確かめます

国土交通省の標準書式には、業務内容・実施方法や定期報告を記載する欄があります。実際の依頼では、締結済みの契約書の該当欄と別紙・特約を確認します。

今回の訪問や調査が契約に含まれるか、管理会社に確認します。時間外の訪問や専門業者の調査は、別途の相談になる場合があります。追加費用の有無と承認手順は、着手前に回答をもらいます。

契約全般の確認は、管理委託契約書の読み方を参照してください。契約書だけでは今回の確認範囲が分からない場合は、管理会社に依頼内容を書面で示して回答を求めます。

連絡の担当が曖昧なら、入居者からの連絡への対応範囲も確認します。再申告の受付窓口を入居者に案内し、貸主への報告担当も決めておきます。

03建物設備の作動と音を照合します

ポンプ・換気設備・共用扉を確認します

発生源が不明な段階では、建物設備も確認候補に含めます。管理会社に設備一覧や点検記録を確認してもらい、設置されている設備から調べる対象を選びます。

低い振動音が繰り返す場合は、給水設備の運転状況も確認候補にします。運転記録があれば申告時刻と比べ、現地では作動中の音を確認します。記録がない時間帯は未確認と残します。

作動と音が重なった場合は、入居者が申告した音と同じかを聞こえた場所で照合します。設備の操作が必要なら、管理会社から担当業者へ依頼し、操作内容と確認結果を残します。

設備不具合が確認されたら修繕を検討します

設備に不具合が見つかったら、箇所・状態・音との関係を報告してもらいます。原因が未確定なら、その旨も記載してもらいます。修繕見積もりには、対象範囲と作業内容を示してもらいます。

民法第606条第1項は、貸主に使用・収益に必要な修繕義務を定めています。ただし、借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になった場合は例外です。

不具合による使用上の支障と発生原因を、点検報告で確認します。修繕の必要性や負担に争いがあれば、契約書と報告書を弁護士などに示して相談します。

修繕を実施したら、作業報告を受け取り、申告された音が変わったかを入居者に確認します。日常の点検計画は、賃貸物件の巡回・点検頻度を参照してください。

設備の点検報告と騒音の確認記録は、日付と設備名で照合できるように保管します。修繕した場合は、作業報告も関連付けて残します。

04再現しなくても次の確認条件を残します

確認場所・時間・設備の状態を報告に残します

現地で音が聞こえなかった場合も、訪問結果を残します。報告が「異常なし」だけなら、確認した場所と時間、設備の状態を追記してもらいます。

報告には、確認の開始・終了時刻と、設備が動いていたかを記載してもらいます。入室できた場所とできなかった場所も分け、次回に確認する場所を選びます。

昼間の訪問で再現しなかった場合は、夜間の申告とは時間帯が違うことを明記します。結果欄には「訪問中は申告された音を確認できなかった」と記載してもらいます。

別の音が聞こえた場合は、その特徴も独立して記録します。入居者に申告した音と同じかを確認し、回答を残します。照合できていない場合は、その旨を報告に記載してもらいます。

再申告の記録方法と再訪条件を決めます

再申告では、最初の記録表と同じ項目を使います。入居者に無理のない範囲で、発生日時や場所を追記してもらいます。前回から変わった点も管理会社へ共有します。

再訪条件は、管理会社が実施できる内容を確認して決めます。夜間訪問が難しければ、記録の追加や設備担当者への照会を相談します。合意した条件と連絡担当をメールなどに残します。

追加確認の予定が決まらない場合は、日程待ちか情報待ちかを報告に記載してもらいます。不足する情報を誰が確認するかと、進捗を報告する時期も決めます。

05当社でできること・できないこと

実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています

架空の物件でお作りしたものを、原寸で全部お見せしています。空室の損失、賃料の位置、修繕の回収期間、売却の目安まで、A3一枚に入っています。