分譲マンションの賃貸管理
管理組合との違いと貸す準備

分譲マンションを貸すときは、建物の管理と貸した部屋の管理を分けて確認します。管理会社が付いていても、入居者対応まで任せられるとは限りません。この記事の範囲は賃貸オーナー向けの貸す準備で、管理組合・入居者向けの解説は対象外です。

01管理組合側と賃貸管理側を分けます

共用部・敷地と入居者・専有部の役割

区分所有法第３条は、区分所有者全員で構成する団体を定めています。建物や敷地、附属施設の管理を行う団体で、通常は管理組合と呼ばれます。部屋を貸しても、所有者は引き続き構成員です。

一般に、管理組合側は共用部や敷地などを管理します。賃貸管理側は、オーナーとの契約に沿って貸室の維持保全や入居者対応を担います。募集や家賃回収も含むかは、委託先に確認します。

同じ会社が両方の業務を受ける場合もあります。管理組合からの業務案内とオーナーの管理委託契約書を照合します。入居者対応の記載がなければ、依頼できる業務と契約手続を問い合わせます。

委託する業務の全体像は、賃貸管理会社の役割で確認できます。次の表を使い、対象ごとの窓口と確認書類を書き出します。

共用部の不具合と室内設備の連絡先

入居者には、通常の相談先と時間外の連絡方法を案内します。原因が分からない不具合については、最初に連絡する窓口も記載します。受付後に他方へ照会する担当を、双方の窓口と決めておきます。

02規約を受け取り、入居者への伝え方を決めます

ペット・楽器・ごみ出し・駐輪の確認

貸す前に、管理組合側から最新の管理規約と使用細則を受け取ります。購入時の資料だけでは、その後の変更が分からない場合があります。使用方法に関する集会の決議や、別配布の利用案内も確認します。

区分所有法第46条第２項は、占有者の使用方法に関する義務を定めています。入居者も、建物・敷地・附属施設の使用方法について義務を負います。規約や集会の決議に基づき所有者が負う義務と同じです。

規約上使える設備でも、利用申請が必要な場合があります。駐輪などは、空き状況と利用開始までの手続を管理組合側に確認します。募集資料には、確認した利用条件と申請の要否を記載します。

募集条件を広げる検討は、ペット可・二人入居などの条件を見直す記事で扱います。変更したい条件を規約と照合し、不明点は募集前に管理組合側へ照会します。

賃貸借契約と入居案内への反映

規約の写しと併せて、暮らしに関わる決まりを入居案内にまとめます。募集資料と賃貸借契約の条件を照合します。説明に違いがあれば、契約前に資料を修正し、入居予定者へ説明します。

案内には、参照した規約や細則の名称と、記載されている改定日を添えます。交付した資料と説明の記録も残します。貸した後の変更通知については、受取人と入居者への伝達担当を決めておきます。

ごみの問題が起きた後の対応は、入居者のごみ出しトラブルへの対応で確認できます。入居案内には集積所の場所と利用方法を記載し、引渡し時に説明します。

03管理費・修繕積立金を支出として整理します

管理組合への支出と管理委託料の違い

一般に、管理費と修繕積立金は所有者が管理組合へ支払います。賃貸管理会社への管理委託料とは別の支出欄に記入します。規約と請求通知を確認し、支払先・金額・支払方法を転記します。

入居者から受け取る共益費や管理費は、賃貸借契約に基づく収入です。管理組合へ支払う管理費とは別の欄に記録します。名称が同じでも、金額や支払義務が連動するとは限りません。

収支表では、家賃などの収入から各支出を差し引きます。送金時に控除済みの委託料は、重ねて差し引かないよう明細と照合します。空室中も続く支出は、規約や契約で確認して記入します。

収納や送金の委託範囲は、家賃管理を委託するときの確認事項で扱います。送金明細の項目が分からない場合は、委託先へ内訳を照会します。

修繕計画・議事録で将来の支出を確認

修繕計画と総会議事録から、積立金の変更や一時金の記載を探します。該当箇所を控え、検討中か決議済みかを記入します。計画に金額が載っていても、支払いが決まったとは限りません。

変更が決議済みの場合は、適用時期と支払方法を収支表に反映します。資料だけでは判断できなければ、該当箇所を示して管理組合側へ照会します。回答は、確認日と担当窓口とともに保存します。

修繕計画は将来の工事や資金計画を確認する資料です。実際の負担の有無や金額は、規約・決議・請求通知等を照合して確認します。

04貸す前にオーナーが決めることをまとめます

自主管理か委託か、任せる業務を決める

入居者対応を自分で行うか、管理会社へ委託するかを決めます。一部を任せる場合は、残る業務の担当も書き出します。管理組合側の対応範囲と照合し、担当が未定の業務は引渡し前に割り当てます。

• 募集・契約：募集条件の確認と契約手続の依頼先を決め、管理委託とは別の契約が必要か確認します。
• 入居者対応：相談受付・現地確認・管理組合側への連絡担当を決めます。
• 家賃管理：入金確認・未入金時の連絡・送金の担当を決めます。
• 設備修理：通常時の承認条件と、緊急時に承認を待てない場合の手配・報告方法を決めます。
• 報告：報告する内容・頻度・連絡方法を契約で確認します。

国交省の標準管理受託契約書は、賃貸住宅の一棟全体を対象とするひな形です。分譲住戸を貸す場合は、対象住戸と委託業務を個別に記載します。共用部など管理組合側が扱う範囲との重複も確認します。

登録業者には、原則として契約前の重要事項説明と、契約締結時の書面交付の義務があります。説明時に業務範囲と費用を確認します。契約後は交付書面と照合し、相違があれば訂正を求めます。

委託へ移る準備は、自主管理からの切替で確認できます。契約を比べる際は、管理会社の選び方を参照してください。

規約・連絡先・支出を確認して引き渡す

引渡し前には、集めた資料と決めた担当を照合します。口頭で合意した事項は、案内や契約書面に反映します。次の表を使い、未確認の項目に確認先・担当・回答内容を記入します。

05当社でできること・できないこと

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