騒音やゴミ出しのトラブルは、
誰がどう収めるのか
入居者どうしのトラブルは、放置すると苦情を言った側が先に退去します。ここでは、誰がどう動くか、そしてやってはいけない対応を書きます。
- 結論
順番は①事実の確認 ②全体への告知 ③個別の注意 ④書面での警告です。いきなり③から入ると、告げ口をした人が特定されて、関係が悪化します。
- やってはいけない対応
- 苦情を言った人の名前を、相手に伝える
- 確認せずに、特定の部屋を決めつけて注意する
- 掲示板に、部屋番号や個人が分かる形で貼り出す
- 放置して、苦情を言った人に「様子を見てください」だけで返す
- オーナーが決めること
管理会社が一次対応をしても、掲示を出すか・書面を出すか・最終的に契約解除に進むかはオーナーの判断になります。ここは先に方針を決めておくと早くなります。
- 確定しないこと
騒音の程度が「受忍限度」を超えるかどうかは、個別の判断になります。長引く場合は法律の専門家の領域です。
01まず事実を確認する
苦情を受けたら、決めつけずに事実を集めます。ここを飛ばすと、間違った相手に注意することになります。
- いつ（曜日・時間帯）、どのくらいの頻度で起きているか
- どの方向から聞こえるか（上・下・隣・斜め）
- どんな音か（足音・話し声・音楽・洗濯機）
- いつから続いているか
02全体への告知から始める
最初は個別ではなく、建物全体への告知にします。これなら誰が言ったか分かりません。
| 段階 | やること | 誰が言ったか分かるか |
|---|---|---|
| ①全体への告知 | 掲示板・全戸配布で、生活音への配慮をお願いする | 分からない |
| ②個別の口頭 | 状況が続く場合、該当と思われる部屋へ訪問または電話 | 推測される |
| ③書面での注意 | 改善されない場合、書面で通知 | 推測される |
| ④契約違反としての警告 | 繰り返す場合、契約条項にもとづく警告 | 明確になる |
①で収まることが実際に多くあります。本人が気づいていないことが多いためです。
03ゴミ出しのトラブル
ゴミは、騒音より対処しやすいトラブルです。ルールが伝わっていないことがほとんどだからです。
- 分別と収集日を、日本語以外でも掲示する（外国籍の入居者がいる場合）
- 図で示す（文字より伝わります）
- 収集日の朝に出すルールを明確にする
- ゴミ置き場の清掃の頻度を上げる
04苦情を言った人への返し方
対応と同じくらい大事なのが、苦情を言った人への報告です。ここが無いと「言っても何もしてくれない」となり、その人が退去します。
- 受けた時点で「確認します」と返す
- 何をしたか（掲示を出した、訪問した）を伝える
- すぐに解決しない場合も、状況を伝える
- 改善したら、その旨も伝える
解決したかどうかより、動いていることが伝わっているかのほうが、退去を防ぎます。
05長引いたとき
書面での注意を繰り返しても改善しない場合は、契約上の問題として扱うことになります。ここからは慎重に進めます。
- 記録を残す（日時・内容・対応・相手の反応）
- 他の入居者からも同様の申し出があるかを確認する
- 契約書の「用法遵守」「迷惑行為」に関する条項を確認する
- 契約解除を検討する段階では、弁護士に相談する
06よくある質問
騒音の苦情が来たら、すぐ注意しに行くべきですか
先に事実を確認してください。方向を取り違えていることがあります。また、いきなり個別に行くと苦情を言った人が特定されます。まず全体への告知からです。
苦情を言ってきた人が、実は神経質なだけということはありますか
あります。だから複数の入居者から同様の申し出があるか、時間帯や頻度に具体性があるかを見ます。ただし「気にしすぎです」と返すのは避けてください。その人が先に退去します。
外国籍の入居者とのトラブルが心配です
多くはルールが伝わっていないことが原因です。図で示す、母国語の案内を用意する、契約時に説明するといった手当で、かなり減ります。行政が多言語の生活ルール資料を出している場合もあります。
07当社でできること・できないこと
できること
- トラブルが起きたときの進め方を、事前に決めて書面にする
- 掲示物・全戸配布のひな形をお渡しする
- 管理をお引き受けする（全国／管理料は月額賃料の5%）
できないこと
- 法律上の判断を示すこと（弁護士の領域です）
- オーナーに代わって契約解除を決めること
- トラブルが必ず解決すると保証すること
入居者対応も含めて、管理上の不安を整理できます
お預かりした物件情報をもとに、いま何が起きているか、どこまで手を入れるべきか、持ち続けるか売るかまで整理して、A3一枚にしてお送りします。費用はかかりません。
LINEで相談を始める 管理のご依頼をいただかなくても構いません。対応エリアは全国です。区分マンション・戸建ては全国どこでもご相談いただけます。一棟は清掃・巡回・修繕の手配先を組んでから管理を開始します。対応の進め方は実務上の一般的な順序であり、法律で定められた手順ではありません。契約解除の可否は個別の事情によります。多言語のごみ分別資料は自治体が公開している場合があります。