相続した実家は誰が貸せる？
権利関係と共有者調整の準備

相続した実家を貸すときは、募集条件より先に、誰が契約できるかを確認します。この記事の範囲は賃貸オーナー向けの権利確認と共有者調整で、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。

01実家の管理と貸す権限を分けて確認する

登記名義と相続手続きの進捗を整理する

最初に、土地と建物の登記事項証明書を確認します。名義人や共有持分を読み取り、手元の相続資料と照合します。土地と建物で名義が異なる場合も、別々に記録します。

登記が亡くなった方の名義のままなら、相続手続きの進捗も書き添えます。遺産分割の話合い中か、合意済みで登記の準備中かを記入し、手続きを担当する人の連絡先を添えます。

登記を終えている場合は、貸主になる予定の人と、契約書に署名する予定の人を書き出します。登記名義人と異なる場合は、その理由と委任関係を確認する資料を添えます。

遺言・遺産分割と相続人・持分の資料をそろえる

遺言書や遺産分割協議書があれば、対象の実家に関する内容を確認します。資料が見つからない場合は、存在が不明なのか、保管先が分からないのかを相談表に記入します。

相続人や持分は、家族の記憶だけで確定させないようにします。資料に食い違いがあれば、該当箇所を相談表に転記します。登記手続きは司法書士などへ、権利の争いは弁護士へ相談します。

各人の立場は、所有者・貸主・管理会社の役割を参照して整理します。相談表には氏名と役割を併記し、未確認の役割には「確認中」と記入します。

02予定する契約から必要な同意を確認する

契約方式・期間・改修内容をまとめる

共有状態の実家では、「貸すことに賛成か」だけでは確認が足りない場合があります。契約方式や期間、改修内容を条件案に記入し、共有者へ同じ案を渡します。

民法では、共有物の管理と変更で扱いが異なります。予定する賃貸や工事に必要な同意は、内容によって異なります。賛成する人数だけで判断せず、持分の資料も条件案に添えます。

将来は家族が使いたい場合、利用を希望する時期も条件案に記入します。普通借家では、期間満了だけで貸主が自由に終了させられるとは限りません。更新拒絶などの条件を弁護士に確認します。

定期借家を候補にする場合は、契約方式と事前説明の要件を確認します。期間満了時の通知の要否も、予定する契約期間を示して確認します。必要な手続きを条件案に書き添えます。

代表窓口と契約権限を分けて専門家に確認する

共有者間で連絡担当を決めても、その人に契約権限まで与えたことになるとは限りません。見積りを受け取る担当、条件を調整する担当、契約に署名する人を分けて記入します。

代理で契約する予定なら、誰から何を委任されるかを弁護士などに確認します。委任状の要否と記載内容を確認し、委任する契約条件と代理人の権限を資料に残します。

専門家には、相続資料と賃貸条件案を一緒に渡します。「誰の同意を、どの内容について、どう残すか」を質問します。条件を変更した際に再確認が必要かも聞いておきます。

共有者間の連絡ルールは、法的に必要な同意や代理権を置き換えるものではありません。連絡が取れない人や意見の相違がある場合は、その氏名と経緯を相談表に記入します。

03共有者間のお金と判断の分担を記録する

家賃の受取窓口・配分と修繕費負担を整理する

家賃を受け取る口座と、収入を誰にどう配分するかは別の事項です。代表者の口座を使う場合も、口座名義、配分の根拠、送金先をそれぞれ文書に残します。

相続手続き中の家賃の扱いが不明なら、発生した期間と入金記録をまとめます。遺産分割の結果だけで配分を決めず、誰に帰属する収入かを弁護士などに確認します。

修繕費は、負担する人と一時的に立て替える人を分けて記録します。家賃から差し引く場合は、対象費用と精算方法について合意を残します。明細の保管担当と報告先も記入します。

表は編集部による相談用の整理例です。国交省の「賃貸住宅標準管理受託契約書」の委託業務・費用・報告に関する項目を参考にしています。共有者間の配分を定める書式や、相続手続きの公的書式ではありません。

修繕の承認方法と管理会社への連絡担当を決める

修繕の承認では、見積書を誰に送り、誰の回答を待つかを決めます。担当者が共有者の意見を集める場合は、管理会社へ最終回答を返すまでの流れも記録しておきます。

緊急の不具合は、通常の設備交換と分けて相談します。連絡がつかない場合に管理会社が行える措置と、事後報告の方法を確認します。合意した内容を管理委託契約書案と照合します。

管理会社への最終回答は、決めた連絡担当から送ります。回答の根拠となる承認記録を保管し、担当変更時に引き継ぎます。新しい担当者の氏名と連絡先も管理会社へ通知します。

委託する業務は、戸建て賃貸の管理会社に確認することを参照して選びます。相談表を管理会社に渡し、依頼する業務と共有者側に残る作業を確認します。

04募集前の未決事項を相談表にまとめる

確認資料・相談先・回答を残す

未決事項は、「相続が未完了」という一言でまとめず、質問に分けます。「貸主は誰か」「署名者に代理権があるか」などと記入します。各質問に相談先と持参資料を対応させます。

相談後は、回答日と回答者、確認した契約案の版を記録します。条件付きの回答なら、その条件も省略しません。共有者へ記録を渡し、異なる理解や追加の質問があれば返信してもらいます。

資料不足で結論が出ない場合は、次に集める資料と担当を決めます。持参物をそろえる際は、管理委託の相談前に確認する事項も参照します。

権限と合意を確認して募集準備へ進む

募集前には、貸主の表示、署名者の権限、必要な同意の記録を照合します。承認された条件案と募集原稿を並べ、違いがある箇所を確認します。変更点は、権限のある人に再確認してから反映します。

現地確認や見積りの相談時には、相談表の未決事項を管理会社に伝えます。広告掲載、工事発注、契約締結について、それぞれ承認者と承認の記録方法を記入します。

募集準備の具体的な手順は、家を貸す流れを参照します。各作業の担当を決め、承認待ちの作業には着手前の確認先を書き添えます。

05当社でできること・できないこと

実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています

架空の物件でお作りしたものを、原寸で全部お見せしています。空室の損失、賃料の位置、修繕の回収期間、売却の目安まで、A3一枚に入っています。