所有者・貸主・管理会社
契約上の立場と責任の違い

所有者と貸主が同じか、管理会社が賃貸人かは、契約関係によります。所有名義・貸主名・管理受託者名を資料から書き出します。この記事の範囲は賃貸オーナー向けの立場の整理で、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。

01所有者と貸主は同じですか

所有する立場と貸す契約の当事者を分けます

所有者は建物を所有する立場、貸主は賃貸借契約で貸す側の当事者です。賃貸人とは、この貸主を指します。まず契約書の表題と当事者欄を確認します。

民法の賃貸借は、使用・収益させる約束と、賃料の支払いや終了時の返還の約束による契約です。所有名義だけで貸主を決めず、貸主欄の氏名・名称を書き出します。

管理受託者は、管理委託契約に基づいて業務を引き受ける立場です。管理会社の立場を調べるときは、賃貸借契約書と管理委託契約書のどの欄に会社名があるかを確認します。

同じ人や会社でも立場ごとに記録します

対照表には、所有者・貸主・管理受託者の欄を設けます。同じ個人や会社が複数の立場を兼ねる場合も、各欄に名称と確認した資料を書き入れます。

転貸を伴う契約では、所有者から借りる会社が、入居者へ貸す側になる場合があります。会社名には「所有者に対する借主」「入居者に対する貸主」と相手方を添えます。

管理会社という言葉の基本的な意味は、賃貸管理会社とはで確認できます。手元の契約書では、会社名の横にある貸主・代理人・受託者などの表示を書き写してください。

02管理会社が貸主かを契約書で確認します

貸主欄と代理・管理窓口の表示を読み分けます

最初に、対象の部屋に対応する賃貸借契約書を開きます。更新書類や変更合意書もそろえ、貸主・借主の記載を頭書や署名欄と照合します。

貸主欄がオーナー名で、会社名に「代理人」とあれば、本人と代理人を別々に記録します。管理会社には、委任状や契約条項など、代理権の根拠と範囲を示す資料を求めます。

「管理窓口」の表示は、連絡先を確認する手掛かりです。管理委託契約書の業務別表を開き、その会社に受付や手配をどこまで委託しているかを確認します。

契約書の作成者や連絡担当だけでは判断しません

契約書の送付元や会社のロゴだけでは、その会社が貸主かは判断できません。家賃の振込先や連絡先は補足情報として記録し、貸主欄とは分けて照合します。

物件の売買や相続があった場合は、契約書の貸主名が現在の貸主と異なることもあります。貸主変更の通知や承継に関する資料も集め、変更の経緯を確認します。

03貸主の義務と管理会社の実務を分けます

修繕義務と委託業務を別々に確認します

民法は、原則として賃貸人に使用・収益に必要な修繕義務を定めています。借主の責めに帰すべき事由で必要になった修繕は例外です。故障原因と契約の修繕条項を確認します。

設備が故障したら、発生状況を聞き取り、契約書の設備一覧と照合します。管理会社には、調査や修理の手配を委託した条項を示して、対応できる範囲を確認します。

根拠に挙げた国交省の資料は、旧「賃貸住宅標準管理委託契約書」です。依頼者と管理業者、委託業務を分ける参考書式として使い、締結済みの個別契約に優先させません。

受付・手配・承認の担当を対応付けます

エアコンの故障を例に、確認先と実務担当を表に分けます。担当者や承認の要否は契約によります。次の表に、契約条項と確認できた担当者名を書き足してください。

受付担当が決まっていても、実施を承認する人まで同じとは限りません。承認の連絡先と管理会社だけで判断できる範囲を確認し、根拠となる条項を担当表に添えます。

案件の記録には、受付・承認・手配それぞれの進み具合を記入します。管理会社への連絡後は、承認待ちか手配済みかを尋ね、次に動く担当を確認してください。

業務全体の内容は、アパート管理会社の仕事を参照してください。委託範囲に見当たらない対応は、管理会社に引受けの可否と依頼条件を確認します。

04自分の物件の立場を対照表にまとめます

資料ごとに名義・当事者・立場を書き出します

登記事項証明書などの所有関係の資料と、締結済みの各契約書を用意します。変更合意書や特約、業務の別表もそろえ、同じ物件・部屋の資料かを確かめます。

氏名・名称は省略せず、資料にある表記で写します。所有権の移転や相続で資料と現状に違いがある場合は、その経緯も記入します。登記名義だけで現在の権利関係を確定しないでください。

この表は、立場を整理するための記入用の例です。転貸を伴うなら、所有者と会社の賃貸借についても行を追加し、貸主・借主の双方と契約名を書き入れます。

契約形態の整理は、サブリースと管理委託の違いを参照してください。該当する契約書が手元にない場合は、保管先に写しの提供を求めます。

未確認の項目と確認先を残します

資料が足りない欄は、推測で埋めず「未確認」とします。確認先と、求める資料や説明を併記してください。口頭で説明を受けた場合も、根拠となる契約の箇所を尋ねます。

例えば、管理会社の承認権限が分からなければ、業務別表や別途合意の有無を尋ねます。回答を受けたら、資料名と該当箇所、回答者と回答日を残し、担当表にも反映します。

条項の詳しい読み方は、管理委託契約書の読み方で確認できます。対照表と担当表は契約書と一緒に保管し、当事者や担当が変わったら更新してください。

05当社でできること・できないこと

実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています

架空の物件でお作りしたものを、原寸で全部お見せしています。空室の損失、賃料の位置、修繕の回収期間、売却の目安まで、A3一枚に入っています。