賃貸管理会社との契約
管理委託契約書の読み方

管理委託契約書は、頭書・条文・別紙を照合して読みます。業務や費用の記載が足りない箇所に印を付け、管理会社へ質問します。この記事の範囲は賃貸オーナー向けの契約確認で、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。

01頭書と条文の役割をつかむ

頭書は具体的な条件、条文は共通ルール

頭書は、契約書の冒頭にある物件や条件の記入欄です。条文は支払い方や業務の進め方などのルールを定めます。別紙を参照する欄は、その別紙まで開いて確認します。

以下の頭書番号・条番号は、国交省の「賃貸住宅標準管理受託契約書」の本文に基づきます。必須の書式ではなく、実際の契約では配置や内容が異なります。見出しと記載内容で対応を探してください。

管理会社の役割自体を確認したい場合は、賃貸管理会社とは何をする会社かをご覧ください。ここでは、依頼したい業務が頭書や別紙に記載されているかを確認します。

（1）物件・（2）期間を確認する

対象物件に設備が記載されていても、その設備の作業をすべて委託したとは限りません。設備一覧と頭書（3）を並べ、点検や修繕手配など、依頼したい作業の記載を探します。

（3）業務の頻度・実施者・再委託先を聞く

02お金と終わり方を先に確認する

（4）報酬・（5）費用は計算と支払時期を聞く

報酬は料率や金額だけでなく、何を基準に計算するかを読みます。料金表の各項目を、報酬に含むものと別途負担するものに分けます。区別できない費用は、発生条件と支払時期を質問します。

立替・緊急対応は承諾の要否を聞く

標準書式の第11条は、災害や事故等で緊急性があり、承認を受ける時間がない場合を扱います。費用は原則としてオーナー負担ですが、管理会社の責めによる事故等は例外です。

解約予告の期間・方法と精算・終了時の引渡し

標準書式の予告月数は「○か月」の未確定欄です。実際の契約の予告期間から申入れ期限を逆算し、通知先と方法を控えます。違約金の有無とは別に、終了月の報酬や立替費用の精算も確認します。

変更を進める際の日程や手続は、管理会社を変更する手順で確認してください。引渡し期限が契約書に見当たらない場合は、管理会社へ質問して合意内容を残します。

03頭書の残りを順に読み切る

（6）家賃等の引渡し・（7）分別管理

送金明細の見本を受け取り、家賃の受領額と控除額から送金額を照合します。未収額や敷金残高が載っていない場合は、確認できる別の資料と、その受領方法を質問します。

（8）報告内容と頻度・（9）入居者への周知

業務報告書の見本と頭書（8）を並べ、点検や苦情対応の報告欄を探します。対応中の案件について、経過や次の対応予定が分からない場合は、記載を追加できるか相談します。

（10）管轄・（11）特約と条文の対応

04重要事項説明と照合して質問する

登録業者の説明・書面交付の義務を知る

登録を受けた賃貸住宅管理業者には、原則として契約前の重要事項説明等の義務があります。締結時の書面交付とは別の手続です。説明を聞く際は、契約書案と別紙も手元に置きます。

第13条は、委託者が賃貸住宅管理業者などの場合に適用除外があります。説明を省略すると言われたら、該当する理由を確認してください。第13条・第14条の書面は、相手方の承諾など所定の要件の下で電磁的方法により提供できます。

業務・報酬・解除条件の違いを質問する

質問には書類名・該当欄・条番号を添え、説明と異なる記載を引用します。回答を受けたら質問の横に記録し、未回答の項目には回答予定日を尋ねて書き込みます。

回答を別紙・特約などの書面に反映してもらう

回答で条件が具体化したら、頭書・別紙・特約のどこに反映するかを確認します。修正版は別紙名や更新日で識別し、旧版と分けて保存します。変更箇所と関連条文に矛盾がないか読み直します。

会社を比較する段階の確認項目は、賃貸管理会社の選び方にまとめています。比較時に受け取った回答も手元に置き、最終版から抜けている約束がないか確かめてください。

05当社でできること・できないこと

実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています

架空の物件でお作りしたものを、原寸で全部お見せしています。空室の損失、賃料の位置、修繕の回収期間、売却の目安まで、A3一枚に入っています。