賃貸管理の一部委託
任せる仕事と残す仕事の決め方

賃貸管理は、募集や集金など一部だけを委託できる場合があります。委託する仕事と自分に残す仕事を分担表へ記入します。この記事の範囲は賃貸オーナー向けの一部委託で、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。

01一部委託で任せたい仕事を分ける

募集だけを任せる場合

募集のみ委託する場合は、入居者を探す仕事の終点を確認します。広告・内見・申込みの取次ぎ・契約手続の各項目に、委託する範囲を記入します。

募集条件を承認する担当と、入居開始後の問い合わせ先を決めます。募集を担当する会社に管理も頼む場合は、管理の受託範囲と開始日を別途確認します。

集金だけを任せる場合

集金代行では、入金の照合からオーナーへの送金までの作業を確認します。送金日や控除する費用、入金明細の提出方法を、契約書の該当欄で確かめます。

明細の見本を取り寄せ、対象月や部屋ごとの入金を確認できるか見ます。収納業務の詳しい確認は、家賃管理を委託するときの確認事項を参照します。

入居者対応だけを任せる場合

入居者対応では、相談の受付と、現地確認や修理の手配を分けて記入します。受付だけを任せる場合は、委託先から連絡を受けて対応を判断する担当も決めます。

次の表は分担を相談するための例です。自分が残す仕事も記入し、実際に対応できる時間や連絡手段と照らし合わせて調整します。

業務全体は、賃貸管理会社の役割と仕事で確認します。清掃や点検など、上の表に載っていない仕事も書き足し、担当欄を埋めます。

自主管理と委託を併用する場合は、開始前に渡す資料と引継ぎ先を決めます。準備する内容は、自主管理から委託へ移るときの確認事項で確かめます。

02受付・判断・発注の境目を書面にする

故障の受付と修繕発注を分ける

例えば「受付は委託・発注はオーナー」と決める場合です。受付担当から状況が届いた後、オーナーが修理の要否を判断し、修理業者へ依頼する流れを定めます。

受付票の見本を取り寄せ、修理の判断に必要な情報があるか確認します。設備の種類や症状、写真、入室可能な時間など、不足する項目は追加を相談します。

入居者に経過を伝える担当と、連絡する時点も表に加えます。部品待ちや再訪問がある場合は、次の予定を誰が確認して伝えるかまで記入します。

国交省の標準管理受託契約書の頭書（3）には、業務ごとに「乙」「委託」「委託先」の欄があります。「委託」は受託者から第三者への再委託を示します。上の表は、オーナーと受託者の分担を別途整理する実務例です。

夜間の窓口と連絡がつかない場合を決める

昼間の受付を委託しても、夜間の対応まで含むとは限りません。受付時間外の連絡先と、受け付けた後に誰へ連絡するかを、通常時と分けて記載します。

• 連絡先：通常時と時間外の窓口、オーナー不在時の代替連絡先を決めます。
• 引渡し条件：緊急性の判断方法と、返答がない場合の再連絡先を決めます。
• 承認の範囲：事前承認なしで行える応急措置と費用の扱いを合意します。
• 完了報告：作業内容、費用、残る対応を誰へ報告するか決めます。

合意した分担表を契約書の別紙にする場合は、本文から参照できる形にします。管理委託契約書の読み方を参照し、本文や特約と担当・権限が食い違わないか確認します。

03更新・退去・滞納の担当を埋める

更新案内と退去立会い・精算を確認する

更新や退去も分担表に追加し、毎月の集金とは別に担当を記入します。契約期限を確認する人と、入居者への案内を始める人を決めます。

退去では、解約の受付と立会い、精算を別の仕事として扱います。立会いを頼めても、費用負担の説明や敷金の返還まで含むとは限りません。

表の担当は例なので、契約に合わせて具体的な窓口へ置き換えます。「双方で対応」とだけ書かず、最初に連絡する人と、次に判断する人を明記します。

解約の連絡がオーナーへ直接届いた場合の転送先も決めます。受領日と通知内容を受付担当へ共有し、立会いの日程調整をどちらが始めるか確認します。

集金後の未入金確認と督促を分ける

支払いの案内・督促を任せる場合は、連絡方法と対応記録の共有先を決めます。支払い条件の変更を求められた場合に、誰へ判断を戻すかも書き添えます。

未入金情報には、対象の家賃月や確認時点を添えるよう依頼します。連絡後に入金があった場合も共有し、古い情報で支払いを求め続けないようにします。

保証会社を利用している場合は、保証契約の通知期限と請求担当を確認します。対応手順は、家賃滞納が分かったときの対応手順を参照します。

04委託先の立場と報告条件を確かめる

金銭管理だけの場合と管理業法の関係

賃貸住宅管理業法第2条第2項は、維持保全と、それと併せて行う金銭管理を管理業務と定めています。維持保全には、点検や清掃など、住宅の状態を維持する業務が含まれます。

金銭管理のみの業務は、同項の管理業務には該当しません。契約書の名称だけで判断せず、受託する作業に点検・清掃や修繕の手配などが含まれるか確認します。

金銭管理のみの受託業務は、同法の定期報告義務の対象外です。ただし、契約で報告を約束している場合は、その内容に従います。報告条項の有無と内容を確認します。

登録の有無と契約上の報告を確認する

国交省の制度解説では、登録制度と登録業者の定期報告義務が示されています。登録が任意となる場合もあるため、未登録ならその理由と受託範囲を委託先に確認します。

契約する法人名と、管理業の登録名義が一致するか確認します。募集の媒介も依頼する場合は、媒介を行う事業者名と宅地建物取引業の免許も別に確認します。

報告の見本を取り寄せ、自分が担当する判断に必要な情報があるか確かめます。管理報告書の読み方を参照し、不足する項目の追加を契約前に相談します。

最後に、設備故障などの事例を選び、分担表に沿って連絡の流れをたどります。担当の空欄や渡し先のない箇所を直し、業務を追加する際の合意方法も記載します。

05当社でできること・できないこと

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