サブリースとは
賃貸の管理委託との違い

サブリースと管理委託は、契約の相手と収入の形が違います。この記事は賃貸オーナー向けで、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。比較表と確認表を使い、契約書案の条番号と担当者への質問を書き出します。

01サブリースと管理委託は契約相手が違います

借上会社が借りて転貸するサブリース

サブリースは、借上会社がオーナーから住宅を借り、入居者へ転貸する仕組みです。オーナーと借上会社、借上会社と入居者の間に、それぞれ賃貸借の関係があります。

オーナーに対して賃料を支払うのは、借主である借上会社です。借上契約の当事者欄で、借主の名称と契約を締結する会社名が一致するかを確かめます。

転貸事業を目的とする借上契約は、原則として法第2条の特定賃貸借契約に当たります。対象外との説明を受けたら、貸主との密接な関係など、省令で定める除外要件を尋ねます。

募集条件や入居審査を誰が決めるかも、契約前の確認事項です。転貸条件や承認の条項を読み、オーナーの承認が必要な事項と報告だけを受ける事項を分けて記録します。

オーナーの管理業務を代行する管理委託

管理委託では、一般にオーナーが入居者に対する貸主になります。管理会社は、オーナーとの管理委託契約に基づき、家賃管理や建物の管理などを代行します。

管理会社が家賃を集めて送金しても、それだけで借主になるわけではありません。入居者との賃貸借契約の借主欄と、管理委託契約の収納・送金業務の欄を確認します。

比較表に沿って、検討中の契約書の該当箇所に付箋を付けます。管理会社の役割の基本は、賃貸管理会社とはで確認できます。

02受け取る賃料と保証の条件を確認します

借上賃料と入居者の家賃は受取関係が違います

サブリースの収入を確認するときは、借上契約の賃料欄を読みます。入居者向けの募集家賃と借上賃料は別の契約に基づくため、募集家賃を受取額として計算しないようにします。

借上賃料の記載額と、実際の振込額も分けて確かめます。契約上、費用の控除や相殺があるなら、対象となる費用と明細の示し方を質問します。

管理委託では、家賃の収納額と管理報酬などの控除額を分けて確認します。送金明細の見本を取り寄せ、未収金と控除費用がどの欄に表示されるかを尋ねます。

収納や送金の実務は、家賃管理の委託で確認できます。比較時には、各契約の支払日と明細の交付方法を確認表へ書き込みます。

賃料改定と免責期間は契約によります

借上賃料には、定期的な見直しや協議の条項が設けられる場合があります。改定の時期だけでなく、判断の根拠、通知方法、協議の手順まで確認します。

契約の改定条項とは別に、借地借家法に基づく減額請求が認められる場合があります。請求どおりの減額を必ず受け入れる必要はないため、提示額の根拠を書面で求めます。

ここでいう免責期間は、契約で借上賃料の支払義務を免除する期間です。借上開始時だけか、入居者の退去後にも生じるかを、賃料支払条項で確認します。

免責の始まりと終わりは、日付や出来事との結び付きまで読みます。募集が長引いた場合にも終了日が決まるのか、入居まで続くのかを担当者に質問します。

• 賃料改定：見直しを求められる条件と、協議が整わない場合の扱いを抜き出します。
• 免責期間：適用される場面と対象住戸、開始・終了の条件を記録します。
• 支払条件：支払日、控除項目、支払対象外となる条件の条番号を控えます。

03契約期間だけでなく終了条件を読みます

更新・中途解約・予告条件を確認します

契約書の期間欄と更新条項を並べて読みます。満了時に更新されるのか、更新しない場合に通知が必要なのかを確認し、通知期限と通知先を控えます。

期間の途中で終える場合は、中途解約の条項を別に探します。オーナー側と借上会社側で条件が異なる場合があるため、それぞれの解約条件と予告期間を書き出します。

解約通知の方法は、予告期間とは別に確認します。書面の到達が必要か、指定の様式があるかを読み、不明な点は送付前に担当者へ質問します。

終了時の費用は、違約金という見出し以外にも記載される場合があります。精算や原状回復などの条項も読み、負担者と金額の計算方法を確認します。

入居者がいる状態で借上契約を終える場合は、終了後の貸主と賃料の支払先を確認します。敷金などの預り金と契約書類についても、引継ぎ先と引渡方法を担当者に尋ねます。

借地借家法の適用と正当事由に注意します

借上会社が事業者であっても、借地借家法による借主保護が及ぶ場合があります。まず契約書の契約類型欄で、普通建物賃貸借か定期建物賃貸借かを確認します。

普通建物賃貸借では、貸主からの更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要です。予告期間の記載だけで終了できると考えず、解約理由と条項を弁護士などに確認します。

定期建物賃貸借と記載されている場合は、契約書と契約前の説明記録をそろえます。更新がない旨の説明など、成立要件を満たすか疑問があれば、これらを示して相談します。

国交省の制度解説が案内するガイドラインでも、解約条件の説明を扱っています。重要事項説明書の解約欄を開き、契約類型や貸主側の制約について説明を受けた箇所を確認します。

管理委託契約の切替手順は、管理会社変更の流れで扱っています。サブリースから切り替える場合は、借上契約の終了条件を確認してから引継ぎ日程を決めます。

04説明と書面を契約前の確認表に残します

重要事項説明と契約締結時の書面を確認します

法第30条は、原則として契約前の書面交付と説明を借上会社に義務付けています。法第31条は、契約締結後、遅滞なく契約内容を記載した書面を交付する義務を定めています。

誇大広告等の禁止は法第28条、不当な勧誘等の禁止は法第29条です。広告と説明に食い違いがあれば、広告を保存し、異なる箇所について書面で回答を求めます。

説明を受ける前に、重要事項説明書と契約書案の提供を依頼します。説明対象外と言われた場合はその根拠を尋ね、電子交付の場合は承諾内容と保存方法を確認します。

説明内容と契約書案に違いがあれば、最終条件を担当者に質問します。合意した条件を契約書や特約に反映してもらい、修正箇所を確認してから署名します。

国交省の賃貸住宅標準管理受託契約書は、管理委託のひな形であり、サブリース用ではありません。管理委託を検討する際の照合に使い、ひな形の条件が手元の契約にも当然に適用されるとは考えないようにします。

未確認の条件を質問にして残します

次の確認表は、契約書案を読みながら書き込むためのものです。該当条項には条番号と別紙名を記入し、見つからない項目は未確認として残します。

回答欄には、結論だけでなく、その根拠となる条項も追記します。「相談できます」という回答なら、相談後に誰が決定するのかまで確認します。

契約締結後は、交付された書面と確認表の回答を照合します。説明資料や回答の記録も一緒に保存し、食い違いがあれば該当箇所を示して担当者に連絡します。

05当社でできること・できないこと

実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています

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