アパート管理会社とは
一棟で任せる仕事と残る判断

アパート管理会社とは、契約で定めた賃貸住宅の管理業務を担う会社です。この記事の範囲は一棟の賃貸オーナー向けの業務分担で、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。

01一棟の管理で任せる範囲を整理します

入居者・共用部・建物を業務表にします

一棟の管理では、室内だけでなく共用部や建物設備も確認します。図面や設備一覧を管理会社と照合し、委託する場所と作業を書き出します。

国交省の標準書式は、頭書（3）に業務内容を記入する形式です。点検・清掃等、修繕等、家賃等の徴収等、その他の欄に、内容や頻度を記入します。

この表は分担の確認例で、実際の委託範囲は契約によります。各作業に契約書の該当箇所を対応させ、記載がない作業は追加するか対象外にするかを協議します。

管理の基本的な仕組みは、賃貸管理会社とは何かを参照してください。ここでは、一棟の現場で確認する業務分担を扱います。

管理会社の実施とオーナーの判断を分けます

見積取得を任せても、工事の発注まで任せたことになるかは契約によります。見積の依頼者と発注者を分け、所有者の承認が必要な段階を記入します。

業務の有無と、費用が管理報酬に含まれるかも分けて確認します。費用項目の整理は、管理委託料と業務範囲の確認ポイントを参照してください。

標準管理受託契約書はひな形です。第9条は頭書（3）の内容・方法に従うと定めていますが、ご自身の契約への適用は契約内容によります。根拠：[国交省の標準書式](https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001416011.pdf)

02共用部と設備は実施者まで確認します

清掃・ごみ置き場・外灯の担当を決めます

共用部の清掃は、場所ごとに作業内容と頻度を記入します。廊下や階段、ごみ置き場を現地で確認し、清掃する範囲を図面や写真に示します。

「巡回あり」でも、清掃や外灯の交換まで含むとは限りません。不点灯を発見した担当者が誰に連絡し、誰が交換を手配するかを確認します。

ごみ置き場では、通常の清掃と放置物への対応を分けておきます。放置物はすぐに処分する扱いにせず、所有者の確認や回収の手順を管理会社に尋ねます。

清掃や巡回の報告書は、契約前に見本を見せてもらいます。実施箇所や作業内容に加え、未対応の問題と写真の説明が記載されるか確認します。

設備点検の手配先と報告先を確認します

消防設備や貯水槽などは、設備台帳と過去の報告書で有無を確認します。必要な点検や清掃は設備の条件で異なるため、専門業者に対象と実施時期を確認します。

既存の専門業者への依頼を続ける場合は、契約内容と連絡先を管理会社に伝えます。日程調整や鍵の受渡し、報告書の回収を誰が行うか確認します。

点検で指摘を受けた場合は、対応が必要な箇所と理由の説明を求めます。追加調査と修繕のどちらが必要かを確認し、契約の承認手順に沿って進めます。

標準書式の第13条は、一部の再委託を認め、一括再委託を禁じています。再委託した業務についても管理会社が責任を負う定めです。第15条に基づく報告や関係書類の提示も確認してください。根拠：[国交省の標準書式](https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001416011.pdf)

03入居者間の相談は一棟全体で整理します

相談窓口と全体告知の担当を決めます

騒音やごみ出しの相談は、複数の住戸に関係することがあります。個別の連絡と建物全体への告知を、どの担当者が取りまとめるか確認します。

入居者に配布する連絡先の案内で、窓口と受付時間を確認します。時間外の連絡先と、オーナーが相談を受けた場合の引継ぎ先も記載してもらいます。

全体告知を任せる場合は、所有者が事前に文面を確認する条件を決めます。既存ルールの案内とルール変更を伴う案内を分け、承認の要否を記入します。

告知案を確認する際は、相談者の申告と確認済みの事実を分けてもらいます。原因が未確認なら、特定の入居者を原因と決めつける表現は修正を求めます。

個別案内と対応記録の共有先を決めます

告知や個別案内の順序は、相談内容や緊急性によります。管理会社に対応案とその理由を示してもらい、所有者の判断が必要な事項を確認します。

未解決の相談は、次の対応内容と担当者を報告に記載してもらいます。次回の報告時期も決め、定期報告を待たずに連絡する条件を確認します。

対応記録を誰が閲覧するか、管理会社に確認します。掲示や配布の文面には、相談者の氏名や部屋番号など、対応に不要な情報が含まれていないか確認します。

具体的な相談への対応は、騒音・ごみ出しの相談対応を参照してください。そこで確認した内容を基に、委託範囲から外れる対応がないか管理会社に尋ねます。

登録業者には、賃貸住宅管理業法第13条の契約前の重要事項説明や、第20条の定期報告の義務があります。説明書と報告書の見本を受け取り、契約上の連絡方法と照合します。根拠：[賃貸住宅管理業法](https://laws.e-gov.go.jp/law/502AC0000000060)、[国交省の制度解説](https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/system_commentary.html)

04修繕は計画・故障・緊急時を分けます

外壁・屋上・給排水は資金と計画を確認します

外壁や屋上、給排水の修繕は、過去の工事記録と点検結果を集めて検討します。調査が必要な箇所を管理会社に確認し、想定費用と実施時期の説明を求めます。

管理会社に計画づくりを依頼できるかは、契約によります。専門家の調査が必要な場合は、調査範囲と見積を受け取り、費用を承認してから手配を依頼します。

修繕計画には、優先順位の理由も記載してもらいます。劣化の状態や先送りした場合の影響を確認し、資金の準備に合わせて実施時期を協議します。

見積を比較する場合は、工事範囲や使用する材料の条件をそろえます。項目の読み方は、修繕見積が高いと感じたときの確認方法を参照してください。

故障時の承認と緊急時の連絡を決めます

設備の故障では、現地調査の手配と修理の発注を分けて確認します。通常時に管理会社だけで進められる範囲は、作業内容や金額の条件を契約に記載します。

承認を求める連絡先と、不在時の代替連絡先を管理会社に渡します。返答がない場合は、どの作業を保留し、どの条件で緊急対応に移るかを確認します。

緊急の止水などを実施した後は、被害状況と応急対応の結果を報告してもらいます。本格的な修繕は別に見積を受け取り、契約に沿って承認の要否を確認します。

管理開始前には、業務表と契約書を照合し、空欄や食い違いを確認します。未確定の項目は確認担当と回答期限を決め、合意内容を書面に残します。

05当社でできること・できないこと

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