オーナーチェンジと管理会社変更
敷金は誰が返す？登記も確認

中古アパートを購入し、管理会社も変更する場面を考えます。売主から敷金相当額を受け取っていない場合でも、返還義務を引き継ぐことがあります。購入前に照合する契約書や記録を確認しましょう。この記事は賃貸オーナー向けで、分譲マンションの管理組合・入居者向けの解説は対象外です。

01所有者の交代と管理会社変更を分けて考えます

買主が引き継ぐ貸主の立場を確認します

オーナーチェンジは、賃貸中の物件の所有者が交代する取引です。管理会社の変更は、管理を任せる相手を変える手続です。同時に進める場合も、確認する契約は分けます。

購入前に、賃貸借契約書の貸主名と売買契約書の売主名を照合します。異なる場合は、地位の承継や転貸に関する書類を売主に求めます。所有者名だけで貸主を判断しないようにします。

管理委託契約は別に内容を確認します

新しい管理会社に、敷金返還の受付・金額確認・送金の担当範囲を尋ねます。オーナーの承認が必要な場面も確認します。合意した担当と承認手順を、管理委託契約書などに記載します。

管理業務の全体像は、アパートの管理会社の仕事で確認できます。委託したい業務を挙げ、手元の管理委託契約書に記載があるか照合します。

変更の手続は、管理会社を変更する流れを参照します。売買に伴って変更する場合は、管理の切替予定を売主と新旧の管理会社に共有します。

管理会社などが物件を借りて入居者へ転貸している場合は、所有者と入居者の貸主が異なることがあります。元の賃貸借契約と転貸借契約を取り寄せ、それぞれの貸主・借主を確認します。

02貸主の地位は原則として買主へ移ります

対抗要件を備えた賃貸借が前提です

民法第605条の2第1項は、貸主の地位が移る原則を定めています。対抗要件を備えた賃貸借のある不動産が譲渡される場合が対象です。この場合、原則として買主へ貸主の地位が移ります。

対抗要件とは、第三者にも賃貸借を主張するための要件です。契約書に加え、引渡しの記録や実際の入居状況を売主に確認します。要件を満たすか判断できない場合は、資料を弁護士などに示します。

• 契約当事者：戸別の賃貸借契約書を取り寄せ、現在の貸主を確認します。
• 賃貸借の状況：引渡しの記録や入居状況を売主に求め、契約書の記載と照合します。
• 変更合意：契約の変更合意書や貸主の地位に関する合意書を取り寄せ、元の契約と一緒に読みます。

民法第605条の3は、所有者である貸主が不動産を譲渡する場合の合意による地位移転を定めています。売主と買主の合意により、賃借人の承諾なく移転できます。同条は第605条の2第3項・第4項を準用し、登記や敷金返還債務などの承継を扱います。

売主に地位を残す合意には例外があります

売主に貸主の地位を残すと説明されたら、売買契約書と関連合意書を求めます。買主から売主への賃貸条件も確認します。書面で関係を読み取れない場合は、契約前に弁護士などへ相談します。

同項後段では、買主と売主の賃貸借が終了した場合も定めています。留保されていた貸主の地位は、買主またはその承継人へ移ります。関連する賃貸借契約の終了条件と、終了を把握する連絡方法を確認します。

03貸主の地位が移ると敷金返還義務も移ります

入居者に返す義務と売主との精算を分けます

売主との精算が未了なら、売買契約書で精算方法と履行時期を確認します。精算書や送金記録と照合し、不足があれば売主へ書面で問い合わせます。入居者からの返還相談は、別に受付・確認を進めます。

同項は、敷金返還債務に加え、民法第608条に基づく費用償還債務の承継も定めています。入居者から費用の請求を受けているか売主に尋ね、請求書や対応記録があれば引き継ぎます。

返還義務の承継と、実際の返還額の確定は別です。本稿は義務の承継を扱います。個別の返還額は、賃貸借契約書や敷金の受領・返還記録などをもとに確認します。

戸別の敷金額と売買契約の精算方法を確かめます

売主から戸別の敷金一覧と、その根拠となる記録を受け取ります。部屋ごとに契約額と受領・返還額を照合します。差額がある場合は、理由と裏付け資料を一覧に追記します。

売買代金と敷金相当額を精算する場合は、精算書の該当欄を確認します。契約で合意した額が代金に反映されているか照合します。別途送金がないことだけで、未精算とは判断しないようにします。

裏付けのない金額は、一覧で「未確認」と記載します。売主に確認資料と回答を求め、回答予定を記録します。契約前に解消できない場合は、未確認事項の扱いを弁護士などに相談します。

引継ぎ資料の全体は、管理の引継ぎで確認する事項を参照します。敷金一覧には根拠資料の保管先を記載し、新しい管理会社が照合できる状態で渡します。

04登記の意味を押さえて入居者への案内を整えます

地位の移転を入居者に主張するには登記が必要です

民法第605条の2第3項は、登記について定めています。同条に基づく貸主の地位の移転は、所有権移転登記がなければ賃借人に対抗できません。売買契約書だけでなく、登記の完了も確認します。

登記手続の担当者に、完了の連絡先と確認資料を指定します。完了後は登記事項証明書などで、対象物件と買主名義への移転を確認します。申請済みという連絡だけで完了扱いにしないようにします。

売主と案内の内容・時期・振込先を整理します

入居者への案内文には、新しい貸主と管理窓口を分けて記載します。送付担当者と送付時期を売主・管理会社と決めます。送付前に原稿を共有し、契約書や登記の確認結果と照合します。

振込先が変わる場合は、口座名義・口座番号を管理会社などの確認資料と照合します。旧口座へ入金された場合の連絡担当も決めます。案内文の控えと送付先の一覧を保管します。

敷金額を案内に記載する場合は、照合済みの戸別一覧と突き合わせます。未確認の額は確定額として記載しないようにします。問い合わせを受ける担当者に、確認中の事項と資料の保管先を伝えます。

切替に伴う行き違いへの備えは、管理会社変更のトラブルを防ぐ確認を参照します。未解決の事項は担当者と回答予定を一覧にし、切替時に新しい管理会社へ渡します。

05当社でできること・できないこと

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