賃貸管理の利益はどこから？
貸主が確かめる収益の仕組み

管理会社の収益源は、受託する業務や契約によって異なります。契約書と請求明細を開き、業務・報酬・承認条件を照合します。この記事の範囲は賃貸オーナー向けで、分譲マンションの管理組合・入居者向けは対象外です。

01管理会社の売上と利益を分けて考える

管理委託料の全額が利益になるわけではありません

貸主が支払う管理委託料は、管理会社にとって業務の対価です。まず契約書の報酬欄と送金明細を照合し、管理報酬として差し引かれた金額を確認します。

送金明細には、預かった家賃や立替金の精算も載ることがあります。管理会社の報酬と分けて印を付け、区別できない項目は担当者に内訳を尋ねます。

任せている仕事が分からない場合は、契約書に添付された業務一覧を取り寄せます。役割の整理は、賃貸管理会社とは何をする会社かで確認できます。

人件費・外注費・システム費用もかかります

一般に、管理会社には担当者の人件費などの費用がかかります。費用の種類と、それが生じる業務の例を次の表で整理します。

業務の実施状況を知りたいときは、管理報告書の対応履歴を読みます。契約にある業務が見当たらなければ、実施日や結果が分かる記録を担当者に求めます。

費用の表は仕組みを理解するための例です。個社の費用内訳や利益率を示すものではなく、貸主への請求書だけから会社全体の採算は判断できません。

02継続業務と個別業務の収入を整理する

継続的な管理業務の対価を確認します

継続的な管理では、家賃の管理や入居者対応などが契約の対象になる場合があります。契約書の業務一覧と報酬欄を開き、管理委託料に含む業務へ印を付けます。

修繕の受付が含まれていても、工事代金まで含むとは限りません。業務一覧に記載のない対応は、担当者に委託料内か別途負担かを尋ね、回答を書き添えます。

委託料を比較するときは、業務範囲の別紙や特約も取り寄せます。確認の進め方は、管理委託料と業務範囲の確認ポイントにまとめています。

賃貸住宅管理業法上の管理業務は、賃貸住宅の維持保全と、それと併せて行う家賃等の金銭管理です。家賃等の金銭管理だけでは、この法律上の管理業務には当たりません。

仲介・広告・修繕対応の収入は契約によります

募集の仲介や修繕対応は、管理とは別の契約になる場合があります。同じ担当者が窓口でも、依頼書や見積書で契約相手と支払条件を確認します。

報酬告示は、管理委託料の額を定めたものではありません。媒介報酬とは別に請求される広告料金は、依頼した広告の内容と料金の明細を取り寄せて照合します。

「広告料」という名称だけでは、請求の根拠は分かりません。仲介との区別や依頼内容の確認は、管理会社の仲介手数料と広告料金で扱っています。

03修繕の請求は管理会社の役割から読む

工事の請負・業者紹介・手配を区別します

修繕の連絡先が管理会社でも、工事の契約相手とは限りません。見積書の発行者だけで判断せず、注文書や契約書で誰に工事を依頼するかを確かめます。

発注前に、不具合が残った場合の連絡先を担当者に尋ねます。工事の責任を負う相手と連絡窓口が異なる場合は、それぞれの名称と連絡先を記録します。

請求書だけで管理会社の利益は判断できません

業者の見積額と貸主への請求額に差があっても、差額だけで利益は確定しません。工事範囲や追加対応の違いを、両方の明細を並べて担当者に尋ねます。

請求項目ごとに、請負代金か、立替精算か、手配報酬かを説明してもらいます。立替精算であれば、その内容を確認できる請求書や領収書の提示も求めます。

請求の内訳と、自分が承認した見積もりを照合します。数量や施工範囲などの読み方は、修繕見積もりに疑問があるときの確認方法で扱っています。

04追加報酬と承認条件を質問表で確認する

何の業務に、いつ報酬が発生するかを聞きます

追加業務の提案を受けたら、実施する目的と完了時に受け取る報告を尋ねます。提案書に記載がなければ、依頼前に業務内容と支払条件の追記を求めます。

次の質問表は、標準管理受託契約書を参考にした編集部提案です。法定の様式ではなく、手元の契約と担当者の回答を整理するために使います。

回答が「別途相談」なら、決まっていない項目と決定時期を尋ねます。担当者名と回答日、根拠となる契約箇所を記録し、認識が合っているかメールで確認します。

事前説明・承認の条件を契約書で確かめます

登録を受けた賃貸住宅管理業者には、原則として契約前の書面交付と説明が求められます。契約前に説明書面を受け取り、業務範囲と報酬の記載を照合します。

契約締結時には、確定した条件を記載した書面の交付も求められます。受け取った書面と事前説明を照合し、変更された業務や報酬があれば担当者に尋ねます。

契約前の説明には、相手方が法令で定める専門知識等を有する場合などの例外があります。また、法令上の要件を満たし、貸主の承諾を得た電磁的方法による提供も可能です。

個別工事の承認手順は、管理契約や工事ごとの合意で確認します。通常の発注と緊急対応の条項を開き、承認が必要な範囲と事後報告の内容を書き出します。

連絡がつかない場合の対応は、担当者と具体例で確認します。緊急性の判断条件と実施できる業務を尋ね、単に不在なら着手できるという理解になっていないか確かめます。

承認後に工事内容や費用が変わる場合は、変更見積もりの提示を求めます。追加作業の着手前に再承認が必要かを確認し、承認した範囲をメールなどに残します。

契約書全体との関係は、管理委託契約書の読み方で確認できます。別紙や特約、後から交わした合意も一緒に保管します。

標準管理受託契約書はひな型です。緊急時には、承認を受ける時間的余裕がない業務の実施と、その内容・費用の速やかな書面通知を定めています。自分の契約にも同じ定めがあるか確認します。

05当社でできること・できないこと

実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています

架空の物件でお作りしたものを、原寸で全部お見せしています。空室の損失、賃料の位置、修繕の回収期間、売却の目安まで、A3一枚に入っています。