敷金・礼金・フリーレントは、
どれから緩めるべきか

空室が続くと、募集条件を緩める相談が出てきます。ここで大事なのは「いくら負担するか」ではなく「その負担が一度きりか、ずっと続くか」です。同じ1か月分でも、意味がまったく違います。

01同じ1か月分でも、意味がちがう

02礼金からにする理由

礼金は退去時に返さないお金で、そのぶん入居者の初期費用にそのまま乗ります。なくせば初期費用の総額が1か月分まるごと下がります。

しかもオーナーから見れば、これは「入らなくなるお金」であって「出ていくお金」ではありません。空室が1か月続けば同じ金額が失われるので、決まるのが1か月早くなるなら差し引きゼロです。

03フリーレントは、見え方を下げる打ち手

フリーレントは「入居後◯か月は賃料をいただかない」という条件です。契約上の賃料は下げないので、次の募集の基準を下げずに済みます。

• 賃料8万円のまま、1か月ぶんの負担で初期費用の見え方を下げられる
• 短期で解約されると損になるため、多くは1年未満の解約時に返してもらう特約を付ける
• 何か月にするかは、決まりにくさに応じて（1か月から試すのが基本）

フリーレントの期間中も、共益費や管理費はいただく形にするのが一般的です。ここを無料にするかどうかは決めておいてください。

04敷金を減らすときに気をつけること

敷金は預かるお金で、退去時の未払いや、入居者の負担にあたる原状回復に充てます。減らすと入居のハードルは下がりますが、退去時に回収できる原資も減ります。

滞納が心配なら、敷金を減らすかわりに家賃保証会社を必須にするという組み方があります。多くの場合、こちらのほうが確実です。

05条件以外で緩められるところ

お金以外にも、入居できる人の幅を広げる方法があります。設備投資なしで候補が増えます。

06それでも決まらないときの順番

1. 掲載の数と写真を直す（費用ほぼ0円）
2. 礼金をなくす／フリーレントを1か月（一度きりの負担）
3. 入居できる人の幅を広げる（費用0円）
4. 室内の設備を直す（一度きりの費用）
5. 賃料を見直す（ここで初めて）

1〜4を試さずに5から入ると、直せば決まったはずの物件の賃料まで下げてしまうことになります。

08当社でできること・できないこと

実際にお渡ししているレポートを、そのまま公開しています

架空の物件でお作りしたものを、原寸で全部お見せしています。空室の損失、賃料の位置、修繕の回収期間、売却の目安まで、A3一枚に入っています。